Lässt sich eine Zwangs­versteigerung noch aufhalten?

Ein gelber Umschlag vom Amtsgericht, darin ein Beschluss: Die Zwangsversteigerung Ihres Grundstücks wird angeordnet. Viele Menschen fühlen sich in diesem Moment wie gelähmt. Das ist verständlich, und es ist kein Grund, sich zu schämen. Wichtig ist jetzt vor allem eines: den Brief nicht zur Seite zu legen. Denn gerade die ersten Wochen nach der Zustellung sind wertvoll.

Die Zwangsversteigerung wird vom Vollstreckungsgericht auf Antrag eines Gläubigers angeordnet, meist einer Bank aus einer Grundschuld.¹ Der Beschluss wirkt als Beschlagnahme des Grundstücks und hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots.² Sie bleiben aber Eigentümer, und Sie dürfen weiter im Haus wohnen. Bis zum Versteigerungstermin vergehen meist viele Monate, denn zuerst wird ein Gutachten über den Verkehrswert erstellt.

Mit dem Beschluss oder bald danach erhalten Sie einen Hinweis des Gerichts auf Ihr Recht, die einstweilige Einstellung zu beantragen. Von seiner Zustellung an läuft eine Frist von zwei Wochen.³ Notieren Sie deshalb das Datum der Zustellung, am besten gleich auf dem Umschlag.

Das Gesetz gibt dem Eigentümer ein eigenes Antragsrecht. Das Verfahren ist auf seinen Antrag einstweilen für höchstens sechs Monate einzustellen, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und wenn die Einstellung nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht.⁴

Es kommt also auf einen Plan an. Das Gericht will sehen, wie die Versteigerung in den sechs Monaten vermieden werden kann: durch einen Verkauf mit einem konkreten Interessenten, durch eine Umschuldung, durch Geld aus der Familie oder durch eine Einigung mit der Bank. Der Antrag wird abgelehnt, wenn die Einstellung dem Gläubiger nicht zuzumuten ist oder wenn die Versteigerung später voraussichtlich einen wesentlich geringeren Erlös bringen würde.⁵

Das Gericht kann die Einstellung an Auflagen knüpfen, etwa daran, dass die laufenden Zinsen pünktlich gezahlt werden. Werden sie nicht erfüllt, tritt die Einstellung außer Kraft.⁶ Gegen die Entscheidung ist die sofortige Beschwerde zulässig.⁷

Der Gläubiger, der die Versteigerung betreibt, bestimmt ihren Gang. Bewilligt er die Einstellung, ist das Verfahren einstweilen einzustellen.⁸ Das kann er wiederholt tun. Ist das Verfahren auf seine Bewilligung bereits zweimal eingestellt, gilt eine erneute Bewilligung aber als Rücknahme des Versteigerungsantrags.⁹ Beantragt er nicht binnen sechs Monaten die Fortsetzung, wird das Verfahren aufgehoben.¹⁰

Viele Banken bewilligen eine Einstellung, wenn sie sehen, dass ein Verkauf läuft oder eine Lösung in Reichweite ist. Denn auch für die Bank ist ein freihändiger Verkauf meist günstiger als eine Versteigerung. Deshalb ist das Gespräch mit dem Gläubiger oft der wirksamste Schritt. Es gelingt besser schriftlich, mit Zahlen und mit einem Zeitplan, als mit einer allgemeinen Bitte um Aufschub.

Betreiben mehrere Gläubiger das Verfahren, braucht es die Bewilligung jedes einzelnen, damit das Verfahren insgesamt ruht. Das sollte man wissen, bevor man sich auf eine Zusage verlässt.

Eine Zwangsversteigerung kann Menschen an ihre Grenzen bringen. Das Gesetz kennt deshalb einen allgemeinen Schutz: Bedeutet die Maßnahme wegen ganz besonderer Umstände eine Härte, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist, kann das Vollstreckungsgericht sie auf Antrag ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen. Dabei würdigt es das Schutzbedürfnis des Gläubigers voll.¹¹

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche Härte auch vorliegt, wenn der Schuldner an einer Erkrankung leidet und die Fortsetzung des Verfahrens eine Verschlechterung seines Gesundheitszustands und als deren Folge eine Gefahr für sein Leben oder schwerwiegende gesundheitliche Risiken erwarten lässt. Dass eine solche Verschlechterung auch durch andere Umstände ausgelöst werden könnte, ändert daran nichts.¹² Die Gefahr für Leben und Gesundheit hat das Gericht sogar von Amts wegen zu berücksichtigen, auch noch im Verfahren über die Beschwerde gegen den Zuschlag.¹³

Bei Suizidgefahr darf das Verfahren nach dem Bundesgerichtshof nur fortgesetzt werden, wenn das Vollstreckungsgericht flankierende Maßnahmen ergreift, die ein rechtzeitiges Eingreifen zum Schutz des Lebens ermöglichen.¹⁴ Das heißt nicht, dass jede Krankheit das Verfahren beendet. Es heißt aber: Ihre Gesundheit wird gesehen. Wer so belastet ist, spricht zuerst mit seinem Arzt, und wer an Selbsttötung denkt, sucht sofort Hilfe, etwa bei der Telefonseelsorge oder in einer Notaufnahme.

Bis in den Versteigerungstermin hinein bleibt ein Weg offen: Das Verfahren wird eingestellt, wenn der Schuldner im Termin den Einzahlungs- oder Überweisungsnachweis einer Bank oder Sparkasse oder eine öffentliche Urkunde vorlegt, dass er oder ein ablösungsberechtigter Dritter den Betrag, der zur Befriedigung des Gläubigers und zur Deckung der Kosten erforderlich ist, an die Gerichtskasse gezahlt hat.¹⁵ Das setzt voraus, dass das Geld beschafft werden kann, etwa aus der Familie.

Der freihändige Verkauf bringt in der Regel einen höheren Preis als die Versteigerung. Er erspart Kosten, und Sie bestimmen den Zeitpunkt des Auszugs mit. Weil die Bank der Löschung ihrer Grundschuld zustimmen muss, gelingt er nur mit ihr. Für sie ist ein guter Verkaufspreis aber oft ein günstiger Weg, an ihr Geld zu kommen, und viele Banken stimmen deshalb zu.

Im ersten Termin schützt das Gesetz zudem vor einem Zuschlag weit unter Wert. Unter der Hälfte des Verkehrswerts wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, unter sieben Zehnteln auf Antrag eines Berechtigten.¹⁶ Ist über Ihr Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet, kann auch der Insolvenzverwalter die Einstellung beantragen.¹⁷

Diese Schritte helfen, wenn ein Beschluss über die Zwangsversteigerung gekommen ist.

1. Datum notieren: Das Datum der Zustellung des Hinweises steht auf dem Umschlag. Ab da laufen zwei Wochen.
2. Überblick schaffen: Welche Schulden, welche Gläubiger, welcher Wert, welche Einnahmen? Eine Seite mit Zahlen genügt.
3. Plan entwickeln: Verkauf, Umschuldung, Hilfe der Familie oder Einigung mit der Bank.
4. Antrag und Gespräch: Den Antrag auf Einstellung fristgerecht stellen und den Gläubiger mit dem Plan ansprechen.
5. Gesundheit schützen: Bei Krankheit ärztliche Bescheinigungen einholen und Hilfe annehmen.