Besondere Immobilien­übertragungen und Finanzierungen

Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Anteil seiner Immobilie an ein Unternehmen, das Miteigentümer wird. Es entsteht eine Gemeinschaft nach Bruchteilen (§ 1008 und § 741 BGB). Der Kaufpreis für den Anteil wird ausgezahlt. Weil der Verkauf ein Grundstücksgeschäft ist, wird er notariell beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB), und der Verbraucher soll den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG).

Damit der Verkäufer im ganzen Haus wohnen bleiben kann, bestellt ihm das Unternehmen an dem verkauften Anteil einen Nießbrauch (§ 1030 BGB). Dafür zahlt der Verkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt, das sich meist nach einem Prozentsatz des Anteilswerts richtet und steigen kann. Hinzu kommt in der Regel, dass der Verkäufer Instandhaltung und Lasten für das ganze Haus trägt, obwohl ihm nur noch ein Teil gehört. Wer die Zahlen über zehn oder fünfzehn Jahre nebeneinanderlegt, sieht, was der Teilverkauf wirklich kostet.

Viele Verträge sehen vor, dass das ganze Haus später verkauft wird, etwa nach dem Tod oder auf Wunsch des Eigentümers. Beim Gesamtverkauf erhält das Unternehmen den Wert seines Anteils, und häufig ist eine Gebühr für die Durchführung vereinbart. Zu prüfen ist, wer den Preis bestimmt, ob der Eigentümer seinen Anteil zurückkaufen kann und zu welchen Bedingungen, und was geschieht, wenn das Nutzungsentgelt einmal nicht gezahlt wird.

Jeder Teilhaber kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB), und bei einem Haus geschieht das durch Teilungsversteigerung. Ein Ausschluss dieses Rechts wirkt gegen einen späteren Erwerber des Anteils nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). Selbst dann kann die Aufhebung aus wichtigem Grund verlangt werden (§ 749 Abs. 2 BGB). Der Vertrag und die Eintragungen im Grundbuch müssen diese Fragen deshalb ausdrücklich beantworten.

Die Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister der Länder hat auf die Gefahren hingewiesen: Bei Verzug mit dem Nutzungsentgelt und bei Insolvenz des Teilkäufers droht der Verlust des Eigenheims (Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister, Beschluss der Herbstkonferenz vom 07.11.2025, TOP I.20). Ein Nießbrauch, der im Grundbuch vor allen Grundschulden des Unternehmens steht, bleibt in der Regel auch in einer Versteigerung des Anteils bestehen (§ 52 Abs. 1 ZVG). Steht er dahinter, kann er erlöschen. Wer einen Teilverkauf erwägt, lässt sich deshalb den Rang aller Rechte im Grundbuch zeigen.

Ein eigenes Gesetz für den Teilverkauf gibt es bisher nicht. Der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen beim Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz empfiehlt, den Teilverkauf wie ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen zu behandeln, mit Prüfung der Kreditwürdigkeit und Angabe eines effektiven Jahreszinses (Sachverständigenrat für Verbraucherfragen, Policy Brief vom 20.02.2025). Die Bundesregierung prüft diese Empfehlung. Ob der Teilverkauf als Darlehen einzuordnen ist, ist nach ihrer Antwort umstritten und von den Gerichten im Einzelfall zu entscheiden (Deutscher Bundestag, Drucksache 21/907, Antworten zu den Fragen 8, 9 und 16). Bis dahin schützt vor allem eine Prüfung des Vertrags vor der Unterschrift.

Wer zur Gewährung einer Leibrente verpflichtet ist, hat die Rente im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten (§ 759 Abs. 1 BGB). Das Rentenversprechen bedarf der Schriftform (§ 761 BGB), bei einem Grundstücksverkauf ist ohnehin der ganze Vertrag notariell zu beurkunden (§ 311b Abs. 1 BGB). Häufig werden eine Einmalzahlung und eine monatliche Rente kombiniert, und es wird vereinbart, ob die Rente an die Teuerung angepasst wird.

Die Rente ist nur so sicher wie der Käufer. Deshalb wird sie durch eine Reallast im Grundbuch gesichert: Aus dem Grundstück sind dann wiederkehrende Leistungen an den Verkäufer zu entrichten (§ 1105 Abs. 1 BGB). Eine Wertsicherung kann als Inhalt der Reallast vereinbart werden (§ 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer aus der Reallast in das Grundstück vollstrecken. Wie viel diese Sicherung wert ist, hängt wieder vom Rang ab.

Das Wohnen wird durch ein Wohnungsrecht gesichert, das ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird (§ 1093 BGB). Steht es an erster Stelle, gilt es gegenüber jedem späteren Eigentümer und in aller Regel auch in einer Zwangsversteigerung. Zu regeln ist, wer Instandhaltung, Nebenkosten und Grundsteuer trägt und was gilt, wenn der Verkäufer ins Pflegeheim zieht.

Die Höhe einer Leibrente wird nach der statistischen Lebenserwartung berechnet. Daraus folgt eine unbequeme Wahrheit: Wer früh stirbt, hat sein Haus für wenig Geld hergegeben, und wer sehr alt wird, macht für sich ein gutes Geschäft. Ein Verkauf gegen Leibrente ist deshalb auch ein Vertrag über das Risiko der eigenen Lebensdauer. Für die Erben bleibt meist wenig. Das sollte die Familie wissen.

Wer seinen Erben etwas hinterlassen möchte, kann statt der Leibrente eine Zeitrente für eine feste Zahl von Jahren vereinbaren. Stirbt der Verkäufer vorher, erhalten die Erben die restlichen Zahlungen. Möglich ist auch eine Leibrente mit einer vereinbarten Mindestlaufzeit. Wie die Rente bei der Einkommensteuer behandelt wird, hängt von der Gestaltung ab und gehört in die Hand des Steuerberaters.

Vor jeder Verrentung lohnt der Vergleich mit anderen Wegen. Ein lebzeitig tilgungsfreies Darlehen, das erst aus dem Nachlass zurückgezahlt wird, lässt das Eigentum beim Eigentümer. Die Justizminister der Länder haben den Bund gebeten zu prüfen, ob die Regeln zur Prüfung der Kreditwürdigkeit so angepasst werden können, dass Ältere solche Darlehen leichter erhalten (Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister, Beschluss der Herbstkonferenz vom 07.11.2025, TOP I.20). Manchmal ist auch ein Verkauf und der Umzug in eine kleinere Wohnung ein Weg, der mehr Freiheit lässt.

Bei der Rückmiete verkauft der Eigentümer das Haus und schließt zugleich mit dem Käufer einen Mietvertrag. Wird das Haus weiterverkauft, tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Eine Befristung des Mietvertrags ist bei Wohnraum nur aus den gesetzlichen Gründen zulässig und muss bei Vertragsschluss schriftlich begründet werden (§ 575 Abs. 1 BGB). Häufig wird vereinbart, dass der Vermieter für eine bestimmte Zeit auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet.

Droht die Zwangsversteigerung, wird die Rückmiete oft mit einem Rückkaufsrecht verbunden und als Weg angeboten, die Immobilie zu erhalten, oft Immobilienrettung genannt. Der Eigentümer verkauft, bezahlt mit dem Kaufpreis Bank und Gläubiger und darf das Haus innerhalb einer Frist zu einem vereinbarten Preis zurückkaufen (§ 456 BGB, § 462 BGB). Liegt der Rückkaufpreis über dem Kaufpreis, kann das wirtschaftlich einem Darlehen mit dem Haus als Sicherheit ähneln. Der Bundesgerichtshof hat Rückkaufsgeschäfte in einer Entscheidung zu Kraftfahrzeugen als verschleierte Pfandleihgeschäfte bezeichnet (Bundesgerichtshof, 16.11.2022, VIII ZR 221/21, Rn. 40). Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ordnet bestimmte Rückkaufmodelle mit beweglichen Sachen als erlaubnispflichtiges Kreditgeschäft ein (§ 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 und § 32 KWG). Zu Immobilien äußern sich weder die Entscheidung noch das Merkblatt. Besonders wichtig ist der Kaufpreis: Er wird frei vereinbart und kann deutlich unter dem Verkehrswert liegen. Gelingt der Rückkauf nicht, kann das Haus zu diesem Preis verloren sein, möglicherweise zu einem schlechteren als in einer Zwangsversteigerung, in der im ersten Termin Untergrenzen gelten (§ 74a, § 85a ZVG).

Gerät der Käufer in Schwierigkeiten und kommt es zur Zwangsversteigerung, tritt der Ersteher zwar ebenfalls in den Mietvertrag ein (§ 57 ZVG). Er darf das Mietverhältnis aber einmal, zum ersten zulässigen Termin, mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 57a ZVG). Er braucht dafür ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 BGB).

Der vereinbarte Ausschluss der Eigenbedarfskündigung hilft in diesem Fall nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Kündigungsbeschränkungen zwischen dem Mieter und dem früheren Eigentümer dem Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht entgegenstehen, wenn der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wird (Bundesgerichtshof, 15.09.2021, VIII ZR 76/20, Leitsatz). Wer sein Haus verkauft und darin bleiben will, sollte das wissen.

Sicherer ist ein dingliches Recht. Ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch im ersten Rang vor allen Grundschulden des Käufers bleibt auch in der Zwangsversteigerung bestehen, weil es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt wird (§ 52 Abs. 1 ZVG). Anders kann es liegen, wenn wegen rückständiger öffentlicher Lasten wie der Grundsteuer oder bei einer Eigentumswohnung wegen rückständigen Hausgelds versteigert wird, denn diese Ansprüche gehen den eingetragenen Rechten vor (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 und 3 ZVG). Banken des Käufers verlangen dann oft, dass dieses Recht zurücktritt. Ob das hinnehmbar ist, ist eine der zentralen Fragen des Vertrags.

Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Schriftform geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung zulässig (§ 550 BGB). Eine lange Laufzeit und ein Kündigungsverzicht sind also nur so viel wert, wie die Form gewahrt ist. Auch spätere Änderungen gehören in die Schriftform.

Beim Mietkauf zahlt der Interessent zunächst eine erhöhte Miete, die später ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet wird. Verpflichtet sich eine Seite schon jetzt zum Kauf oder Verkauf, muss der ganze Vertrag mit allen Abreden zu Miete und Anrechnung notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Anspruch des Käufers wird durch eine Vormerkung gesichert (§ 883 BGB), auch für den Fall der Insolvenz des Verkäufers (§ 106 InsO). Ohne diese Sicherung kann der Interessent die gezahlten Beträge verlieren.

Ein Darlehen eines Unternehmers an einen Verbraucher, das durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast gesichert ist oder dem Erwerb oder der Erhaltung des Eigentums an einem Grundstück dient, ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag (§ 491 Abs. 3 BGB). Dem Darlehensnehmer steht ein Widerrufsrecht zu (§ 495 Abs. 1 BGB). Die Frist von vierzehn Tagen beginnt erst, wenn die Pflichtangaben zum Widerrufsrecht vollständig erteilt sind, und das Widerrufsrecht erlischt spätestens zwölf Monate und vierzehn Tage nach Vertragsschluss (§ 356b Abs. 2 BGB). Bei notariell beurkundeten Darlehen kann das Widerrufsrecht entfallen, dafür besteht eine Bedenkzeit von mindestens sieben Tagen (§ 495 Abs. 2 und 3 BGB).

Die Bank kann ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen wegen Zahlungsverzugs nur kündigen, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Raten ganz oder teilweise und mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags in Verzug ist und eine Frist von zwei Wochen zur Zahlung mit Androhung der Gesamtfälligstellung erfolglos verstrichen ist (§ 498 Abs. 1 und 2 BGB). Die Bank soll spätestens mit der Fristsetzung ein Gespräch über eine einverständliche Regelung anbieten (§ 498 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dieses Gespräch sollte man annehmen, und zwar gut vorbereitet. Der Verzugszins beträgt 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 497 Abs. 4 BGB).

Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins kann der Darlehensnehmer in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden (§ 489 Abs. 4 BGB). Wer ein Darlehen mit fünfzehn oder zwanzig Jahren Zinsbindung hat, sollte das Datum kennen.

Innerhalb der Zinsbindung darf der Darlehensnehmer ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur vorzeitig zurückzahlen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn er die beliehene Immobilie anderweitig verwerten, also etwa verkaufen will (§ 490 Abs. 2 Satz 2 BGB). Er schuldet dann eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden der Bank (§ 502 Abs. 1 BGB). Ihre Berechnung lässt sich prüfen, und sie ist oft verhandelbar.

Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Kündigt die Bank wegen Zahlungsverzugs, ist zu prüfen, ob sie neben den Verzugszinsen überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Für Verträge nach dem bis zum 10.06.2010 geltenden Recht hat der Bundesgerichtshof das verneint (Bundesgerichtshof, 19.01.2016, XI ZR 103/15, Leitsatz). Ob und wie das für heutige Verträge gilt, ist im Einzelfall zu klären.

Die Grundschuld, die das Darlehen sichert, bleibt im Grundbuch, auch wenn das Darlehen getilgt ist. Aus dem Sicherungsvertrag hat der Eigentümer dann einen Anspruch auf Rückgewähr, also auf Löschung, Abtretung oder Verzicht. Einreden aus dem Sicherungsvertrag kann der Eigentümer auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB). Das Kapital der Grundschuld wird erst nach Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten fällig, und davon darf bei einer Sicherungsgrundschuld nicht abgewichen werden (§ 1193 BGB). Wer verkaufen oder umschulden will, sollte wissen, welche Forderungen die Grundschuld nach dem Sicherungsvertrag sichert.