Immobilien­überlassung und Schenkung

Die Überlassung eines Grundstücks ist ein Vertrag, der notariell beurkundet werden muss (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Eigentum geht erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch über (§ 873 Abs. 1 und § 925 BGB). Eine Schenkung liegt vor, wenn der Übergeber das Grundstück unentgeltlich zuwendet und beide sich darüber einig sind (§ 516 Abs. 1 BGB). In der Praxis spricht man von vorweggenommener Erbfolge, wenn das Haus zu Lebzeiten an die Kinder geht, die es sonst einmal erben würden.

Oft verbinden sich mit der Übergabe Leistungen des Kindes: Es übernimmt ein noch laufendes Darlehen, verpflichtet sich zu Zahlungen an Geschwister oder zur Pflege der Eltern. Jede solche Gegenleistung macht die Übergabe ganz oder teilweise entgeltlich, man spricht dann von einer gemischten Schenkung. Das wirkt sich auf die Schenkungsteuer aus, auf die Rückforderung bei Verarmung, die nur den unentgeltlichen Teil betrifft, und auf die Ergänzung des Pflichtteils. Deshalb gehört in den Vertrag, was das Kind wirklich übernimmt und was es wert ist.

Soll ein minderjähriges Kind beschenkt werden, kommt es darauf an, ob die Schenkung ihm lediglich einen rechtlichen Vorteil bringt (§ 107 BGB). Bei einer vermieteten Wohnung, bei Wohnungseigentum mit Pflichten gegenüber der Gemeinschaft oder bei übernommenen Belastungen ist das in der Regel nicht so. Weil die Eltern ihr Kind bei einem Geschäft mit sich selbst nicht vertreten können (§ 1629 Abs. 2 Satz 1, § 1824 Abs. 2 und § 181 BGB), braucht das Kind dann einen Ergänzungspfleger, den das Familiengericht bestellt (§ 1809 BGB). Das kostet Zeit und sollte früh bedacht werden.

Die Schenkung eines Grundstücks unter Lebenden ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, soweit sie unter das Schenkungsteuergesetz fällt (§ 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG). Bei einer Schenkung unter Auflage unterliegt der Wert der Auflage der Grunderwerbsteuer, soweit sie bei der Schenkungsteuer abziehbar ist (§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG). Der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, also durch Kinder und Enkel, sowie durch Ehegatten ist ohnehin befreit (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG).

Für die Schenkungsteuer gelten persönliche Freibeträge: für Ehegatten und Lebenspartner 500 000 Euro, für Kinder 400 000 Euro und für Enkel 200 000 Euro (§ 16 Abs. 1 ErbStG), jeweils von jedem Elternteil. Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Wer früh beginnt, kann die Freibeträge deshalb mehrfach nutzen. Das Familienheim kann ein Ehegatte dem anderen ohne Wertgrenze steuerfrei zuwenden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG).

Wer einem Kind das Haus gibt, sagt damit auch etwas zu den anderen Kindern. Die gesetzliche Ausgleichung unter Geschwistern im Erbfall erfasst andere Zuwendungen als die Ausstattung nur, wenn der Übergeber sie bei der Zuwendung angeordnet hat (§ 2050 Abs. 3 BGB). Auf den Pflichtteil wird die Zuwendung nur angerechnet, wenn dies bei der Zuwendung bestimmt wurde (§ 2315 Abs. 1 BGB). Beides muss also in den Übergabevertrag. Ein offenes Gespräch mit allen Kindern, bevor der Vertrag unterschrieben wird, erspart später oft viel Kummer.

Der Nießbrauch berechtigt, sämtliche Nutzungen der Sache zu ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB). Der Nießbraucher darf selbst wohnen, er darf aber auch vermieten und die Miete behalten. Er hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen, gewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen sind seine Sache (§ 1041 BGB), und er trägt die laufenden öffentlichen Lasten sowie die Zinsen der Grundschulden, die bei der Bestellung schon bestanden (§ 1047 BGB). Der Nießbrauch kann passen, wenn die Eltern die Erträge brauchen, etwa bei einem Mehrfamilienhaus.

Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es gibt das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Berechtigte darf seine Familie und die zur Pflege erforderlichen Personen aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Vermieten darf er nur, wenn ihm die Überlassung an andere gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auf das Wohnungsrecht sind nur einzelne Vorschriften des Nießbrauchs anzuwenden, darunter die Pflicht zur gewöhnlichen Unterhaltung (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 und § 1041 BGB).

Beide Rechte sind an die Person gebunden. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar, seine Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden (§ 1059 BGB). Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist ebenfalls nicht übertragbar (§ 1092 Abs. 1 Satz 1 BGB). Beide erlöschen mit dem Tod des Berechtigten. Für Ehepaare wird deshalb meist bestimmt, dass das Recht beiden zusteht und nach dem Tod des einen dem anderen allein.

Wichtig ist der Rang des Rechts im Grundbuch. Steht das Wohnungsrecht oder der Nießbrauch vor den Grundschulden, bleibt es auch dann bestehen, wenn eine Bank des Kindes später die Zwangsversteigerung betreibt. Anders kann es liegen, wenn wegen rückständiger öffentlicher Lasten wie der Grundsteuer oder bei einer Eigentumswohnung wegen rückständigen Hausgelds versteigert wird, denn diese Ansprüche gehen den eingetragenen Rechten vor (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 und 3 ZVG). Steht es dahinter, kann es mit dem Zuschlag erlöschen, und an seine Stelle tritt nur ein Anspruch auf Wertersatz aus dem Erlös, beim Wohnungsrecht und beim Nießbrauch in Form einer Geldrente (§ 52 Abs. 1 und § 92 Abs. 1 und 2 ZVG). Reicht der Erlös dafür nicht, geht der Berechtigte leer aus. Wer im Haus bleiben will, achtet deshalb darauf, dass sein Recht an erster Stelle eingetragen wird.

Für die Schenkungsteuer wird der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts vom Wert des Grundstücks abgezogen. Er ergibt sich aus dem Jahreswert und einem Vervielfältiger, der sich nach dem Lebensalter und dem Geschlecht des Berechtigten richtet und vom Bundesministerium der Finanzen nach der Sterbetafel bekannt gemacht wird (§ 14 Abs. 1 BewG). Stirbt der Berechtigte bald nach der Schenkung, wird die Steuer unter Umständen nachträglich berichtigt (§ 14 Abs. 2 BewG).

Die Verteilung der Kosten regelt das Gesetz nur zum Teil, beim Wohnungsrecht noch weniger als beim Nießbrauch. Wer zahlt die Heizung, die Grundsteuer, das neue Dach? Darf der Eigentümer die Wohnung betreten, wenn etwas repariert werden muss? Was gilt, wenn die Eltern nur einen Teil des Hauses bewohnen? Diese Fragen werden im Vertrag beantwortet, und zwar so konkret, dass Eltern und Kinder auch nach Jahren noch wissen, was gilt.

Ohne Vereinbarung kennt das Gesetz nur wenige Gründe, eine Schenkung zurückzufordern, vor allem die Verarmung des Schenkers und den groben Undank. Deshalb hat sich das vertragliche Rückforderungsrecht durchgesetzt. Es gibt dem Übergeber das Recht, die Rückübertragung zu verlangen, wenn einer der vereinbarten Fälle eintritt: Das Kind stirbt vor ihm, veräußert oder belastet das Grundstück ohne Zustimmung, gerät in Insolvenz, Gläubiger vollstrecken in das Grundstück, oder die Ehe des Kindes wird geschieden. Geregelt wird auch, was das Kind bei einer Rückübertragung zurückbekommt, etwa für eigene Investitionen.

Der künftige oder bedingte Anspruch auf Rückübertragung kann durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert werden (§ 883 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dann sind spätere Verfügungen des Kindes dem Übergeber gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch beeinträchtigen würden (§ 883 Abs. 2 BGB). Auch in der Insolvenz des Kindes kann der Übergeber die Rückübertragung verlangen (§ 106 Abs. 1 InsO). Ohne Vormerkung wäre das Rückforderungsrecht in diesen Fällen wenig wert.

Daneben steht der Widerruf wegen groben Undanks. Er ist möglich, wenn sich der Beschenkte durch eine schwere Verfehlung gegen den Schenker oder einen nahen Angehörigen des Schenkers groben Undanks schuldig macht (§ 530 Abs. 1 BGB). Die Rechtsprechung verlangt eine objektiv erhebliche und subjektiv vorwerfbare Verfehlung. Ein Streit in der Familie genügt dafür nicht, und der Widerruf ist ein Jahr nach Kenntnis ausgeschlossen (§ 532 BGB).

Wird das Haus dem eigenen Kind und dessen Partner gemeinsam geschenkt, kann die Vorstellung der Eltern, beide würden dort dauerhaft zusammen wohnen, die Geschäftsgrundlage der Schenkung sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Die Schenkung begründet kein Dauerschuldverhältnis, deshalb reicht es nicht, dass die Lebensgemeinschaft nicht bis zum Tod hält. Hat die gemeinsame Nutzung aber entgegen der Erwartung nur kurze Zeit gedauert, kommt regelmäßig ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht, und der Schenker darf in der Regel vom Vertrag zurücktreten und das Geschenk oder seinen Wert vom Schwiegerkind zurückfordern (Bundesgerichtshof, 18.06.2019, X ZR 107/16, Leitsätze a bis c). Klarer ist eine vertragliche Regel für diesen Fall.

Was ein Ehegatte während der Ehe geschenkt bekommt, wird seinem Anfangsvermögen hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Das geschenkte Haus fällt deshalb mit seinem Wert bei der Schenkung nicht in den Zugewinn, den das Kind im Fall der Scheidung mit seinem Ehegatten teilen muss. Wertsteigerungen nach der Schenkung können dagegen ausgleichspflichtig sein. Bei einem vorbehaltenen Wohnungsrecht oder Nießbrauch ist die Berechnung schwierig. Ein Rückforderungsrecht für den Fall der Scheidung und ein Ehevertrag des Kindes können diese Fragen vorab beantworten.

Ein Rückforderungsrecht schützt das Haus vor Gläubigern des Kindes. Ob es auch vor Gläubigern des Schenkers schützt, ist eine andere Frage. Ein Recht, das der Schenker nach freiem Belieben ausüben darf, kann für seine Gläubiger einen eigenen Wert haben. Dazu kommt das Anfechtungsrecht: Unentgeltliche Leistungen der letzten vier Jahre kann der Insolvenzverwalter oder ein Gläubiger anfechten (§ 134 Abs. 1 InsO, § 4 Abs. 1 AnfG). Eine Übergabe in wirtschaftlichen Schwierigkeiten verlangt deshalb besondere Sorgfalt.

Gerät der Schenker nach der Schenkung in Verarmung, sodass er seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann, darf er das Geschenk nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern. Der Beschenkte kann die Herausgabe abwenden, indem er den für den Unterhalt erforderlichen Betrag zahlt (§ 528 Abs. 1 BGB). Wann die Notlage entstanden ist, spielt keine Rolle (Bundesgerichtshof, 07.11.2006, X ZR 184/04).

Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Leistung des Geschenks zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Für diese Zehnjahresfrist genügt bei Grundstücken, dass der Beschenkte nach Beurkundung und Auflassung den Antrag auf Eintragung gestellt hat. Ein vorbehaltenes lebenslanges Nutzungsrecht hindert ihren Beginn nicht (Bundesgerichtshof, 19.07.2011, X ZR 140/10, Leitsätze a und b).

Bezieht der Schenker Sozialhilfe, etwa Hilfe zur Pflege im Heim, kann der Träger der Sozialhilfe den Rückforderungsanspruch durch schriftliche Anzeige an den Beschenkten auf sich überleiten, bis zur Höhe seiner Aufwendungen (§ 93 Abs. 1 SGB XII). Die Einkommensgrenze von 100 000 Euro beim Elternunterhalt gilt für diesen Anspruch nicht, denn sie betrifft nur Unterhaltsansprüche. Wer als Kind beschenkt wurde, sollte das wissen, bevor die Eltern Hilfe zur Pflege beantragen.

Zieht ein Wohnungsberechtigter dauerhaft ins Pflegeheim, erlischt sein Wohnungsrecht nicht, selbst wenn das Hindernis auf Dauer besteht (Bundesgerichtshof, 19.01.2007, V ZR 163/06, Leitsatz 1). Ein Geldanspruch gegen den Eigentümer kommt nur über eine Anpassung des Vertrags in Betracht oder über eine ergänzende Auslegung (Bundesgerichtshof, 19.01.2007, V ZR 163/06, Leitsatz 2). Zur Vermietung ist der Eigentümer im Zweifel nicht verpflichtet (Bundesgerichtshof, 09.01.2009, V ZR 168/07). Vermietet er eigenmächtig, ohne dass dazu etwas vereinbart ist, schuldet er die Miete dem Berechtigten nicht (Bundesgerichtshof, 13.07.2012, V ZR 206/11). Der Vertrag sollte deshalb ausdrücklich regeln, was beim Umzug ins Heim gilt.

Für die Pflichtteilsergänzung gilt eine andere Frist. Eine Schenkung wird im ersten Jahr vor dem Erbfall voll berücksichtigt, in jedem weiteren Jahr um ein Zehntel weniger, und nach zehn Jahren gar nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB). Die Frist beginnt aber erst, wenn der Schenker den Genuss des Geschenks im Wesentlichen entbehrt. Ein vorbehaltener Nießbrauch am ganzen Grundstück hindert deshalb ihren Beginn (Bundesgerichtshof, 27.04.1994, IV ZR 132/93 (BGHZ 125, 395)), ein Wohnungsrecht an einem Teil des Hauses nur ausnahmsweise (Bundesgerichtshof, 29.06.2016, IV ZR 474/15).

Gewissheit schafft ein Pflichtteilsverzicht. Ein Geschwister, das das Haus nicht bekommt, kann mit den Eltern vereinbaren, auf seinen Pflichtteil zu verzichten, oft gegen eine Abfindung (§ 2346 Abs. 1 und 2 BGB). Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 2348 BGB). Der Verzicht kann auf den Pflichtteil am übergebenen Haus beschränkt werden. So weiß jedes Kind, woran es ist, und die Übergabe belastet das Verhältnis der Geschwister nicht über den Tod der Eltern hinaus.