Immobilienverkauf und Immobilien­kauf

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gilt für Häuser und Eigentumswohnungen gleichermaßen. Die Form soll beide Seiten vor übereilten Entscheidungen schützen, und sie stellt sicher, dass ein Notar den Inhalt prüft und erklärt.

Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Dazu soll er ihm den beabsichtigten Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 und Satz 3 und 4 BeurkG). Diese zwei Wochen sind die Zeit, in der Fragen gestellt und Änderungen erbeten werden können. Wer sie nutzt, sitzt im Termin nicht vor einem fremden Text.

Der Notar hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unparteiisch zu betreuen (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO). Er belehrt über die rechtliche Tragweite des Geschäfts und achtet darauf, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Das ist ein hoher Schutz. Er ersetzt aber nicht die Beratung darüber, ob ein bestimmter Preis, eine bestimmte Frist oder ein bestimmtes Risiko für Sie persönlich sinnvoll ist. Diese Frage beantwortet der Notar nicht, weil er beiden Seiten verpflichtet ist.

Viele Angaben, auf die sich Erwerber verlassen, stehen im Exposé oder fallen bei der Besichtigung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Beschreibung von Eigenschaften des Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer vereinbarten Beschaffenheit führt (Bundesgerichtshof, 06.11.2015, V ZR 78/14, Leitsatz). Was Ihnen wichtig ist, etwa die Wohnfläche, ein trockener Keller oder eine Genehmigung für den Ausbau, gehört deshalb ausdrücklich in den Vertrag.

Aus der Form folgt eine zweite Regel: Die Urkunde muss alle Vereinbarungen enthalten, die nach dem Willen der Parteien zum Geschäft gehören. Eine mündliche Nebenabrede, etwa ein zusätzlicher Betrag für Möbel oder eine Zusage über den Auszugstermin, ist formnichtig und kann den ganzen Vertrag erfassen. Der Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn Auflassung und Eintragung in das Grundbuch erfolgen (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Bis dahin besteht ein Schwebezustand, den niemand wollen kann. Ein zu niedrig beurkundeter Kaufpreis kann überdies steuerstrafrechtliche Folgen haben.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommt die Gemeinschaft hinzu. Die Teilungserklärung bestimmt, was Sondereigentum ist und was allen gehört, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung zeigen, welche Sanierungen anstehen und ob Sonderumlagen drohen. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass die Veräußerung der Zustimmung eines Dritten bedarf, meist des Verwalters, ist der Vertrag bis zur Zustimmung unwirksam (§ 12 Abs. 1 und 3 WEG). Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden (§ 12 Abs. 2 WEG).

Zwischen Vertrag und Eigentum vergehen Wochen, oft Monate. In dieser Zeit sichert die Vormerkung den Erwerber. Sie wird zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums in das Grundbuch eingetragen (§ 883 Abs. 1 BGB). Eine Verfügung, die der Verkäufer danach trifft, etwa ein zweiter Verkauf oder eine neue Grundschuld, ist dem Erwerber gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 BGB). Der Erwerber kann von dem Begünstigten verlangen, der Eintragung zuzustimmen (§ 888 Abs. 1 BGB). In der Insolvenz des Verkäufers bleibt der gesicherte Anspruch bestehen (§ 106 Abs. 1 InsO).

Der Kaufpreis wird in der Regel erst zur Zahlung fällig, wenn der Notar bestätigt, dass die Voraussetzungen vorliegen. Zur Fälligkeit gehören typischerweise die eingetragene Vormerkung, die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht, nötige Genehmigungen und die Unterlagen zur Löschung der Belastungen, die der Erwerber nicht übernimmt. Erst dann zahlt der Erwerber. Das ist das Zug-um-Zug-Prinzip des notariellen Vertrags: Geld fließt erst, wenn das Eigentum gesichert ist.

Die meisten Grundstücke sind mit Grundschulden der finanzierenden Bank des Verkäufers belastet. Die Lastenfreistellung geschieht so, dass der Notar bei dieser Bank die Löschungsbewilligung anfordert, die die Bank unter der Auflage erteilt, dass ein bestimmter Ablösebetrag gezahlt wird. Der Erwerber zahlt diesen Teil des Kaufpreises unmittelbar an die Bank des Verkäufers, den Rest an den Verkäufer. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht muss der Verkäufer beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt (§ 442 Abs. 2 BGB), es sei denn, der Vertrag sieht die Übernahme ausdrücklich vor.

Seit 2023 verbietet das Geldwäschegesetz die Barzahlung beim Erwerb inländischer Immobilien: Die Gegenleistung darf nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden (§ 16a Abs. 1 Satz 1 GwG). Die Beteiligten müssen dem Notar nachweisen, wie gezahlt wurde, und der Notar stellt den Antrag auf Eintragung erst, wenn er diesen Nachweis geprüft hat (§ 16a Abs. 2 und 3 GwG). Für Erwerber heißt das: Jede Zahlung, auch eine Anzahlung, läuft über ein Konto.

Die meisten Erwerber finanzieren mit einem Darlehen, und die Bank verlangt eine Grundschuld, bevor sie auszahlt. Der Erwerber ist aber noch nicht Eigentümer. Deshalb enthält der Kaufvertrag üblicherweise eine Finanzierungsvollmacht: Der Verkäufer bevollmächtigt den Erwerber, das Grundstück schon vor der Umschreibung mit einer Grundschuld zu belasten. Die Bank darf das Darlehen nur zur Zahlung des Kaufpreises verwenden, und die Grundschuld dient bis zur vollständigen Zahlung nur diesem Zweck. Der Verkäufer haftet persönlich nicht. Diese Abrede ist üblich, sie sollte aber genau gelesen werden, weil sie den Verkäufer schützt.

Das Eigentum geht erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch über (§ 873 Abs. 1 und § 925 Abs. 1 BGB). Vor der Eintragung verlangt das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt wird (§ 22 GrEStG). Besitz, Nutzungen und Lasten gehen nach dem Gesetz mit der Übergabe über (§ 446 Satz 2 BGB). Im Vertrag wird die Übergabe meist an die vollständige Zahlung des Kaufpreises geknüpft. Bis dahin trägt der Verkäufer die Gefahr, und der Erwerber zieht noch nicht ein.

Seit dem 1. Oktober 2026 wird der Vollzug zunehmend elektronisch abgewickelt. An diesem Tag ist das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen in wesentlichen Teilen in Kraft getreten (BGBl. 2026 I Nr. 192, Art. 20 Abs. 1). Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt seither elektronisch an (§ 18 Abs. 1 Satz 2 GrEStG). Gerichtliche Genehmigungen, etwa des Betreuungs- oder Familiengerichts, und das Zeugnis über ihre Rechtskraft erhält er als elektronisches Dokument (§ 41a Abs. 1, § 46 Abs. 2 FamFG). Weitere Teile folgen am 1. Januar 2027, darunter die elektronische Übermittlung nach dem Baugesetzbuch und dem Grundstückverkehrsgesetz, und am 1. Januar 2028 (Art. 20 Abs. 3 und 4). An den Schritten des Vertrags ändert sich für Verkäufer und Erwerber nichts. Neu ist der Weg, auf dem Notar, Gericht und Behörden die Unterlagen austauschen.

Beim Kauf gebrauchter Häuser und Wohnungen wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen, oft mit der Formel „gekauft wie gesehen“. Ein solcher Haftungsausschluss ist unter Privatleuten grundsätzlich wirksam. Er erfasst aber nur Mängel, für die der Verkäufer nicht ausdrücklich eingestanden ist. Was im Vertrag als Beschaffenheit vereinbart ist, etwa eine bestimmte Wohnfläche, muss stimmen, auch wenn die Haftung im Übrigen ausgeschlossen ist. Kauft ein Verbraucher von einem Unternehmer, etwa von einem Bauträger, gelten strengere Regeln.

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Arglistig handelt, wer einen Mangel kennt oder für möglich hält und weiß oder billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Kenntnis anders entschieden hätte. Für Verkäufer heißt das: Was Sie wissen, etwa einen früheren Wasserschaden oder Feuchtigkeit im Keller, sagen Sie offen und lassen es in den Vertrag schreiben. Das ist ehrlich, und es schützt Sie zugleich vor einem späteren Streit.

Umgekehrt sind die Rechte des Käufers ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Verjährung der Mängelansprüche beträgt bei einem Bauwerk fünf Jahre (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a BGB) und beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe (§ 438 Abs. 2 BGB). Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist, jedoch nicht vor Ablauf der fünf Jahre (§ 438 Abs. 3 BGB).

Ist die Wohnung vermietet, bleibt das Mietverhältnis bestehen. Der Erwerber tritt anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten ein, die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergeben (§ 566 Abs. 1 BGB). Wer eine vermietete Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, braucht also eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs. Ist an den vermieteten Räumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert worden, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach drei Jahren berufen, in Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt nach bis zu zehn Jahren (§ 577a Abs. 1 und 2 BGB).

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Das gilt nicht beim Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts (§ 577 Abs. 1 BGB). Dieses Vorkaufsrecht des Mieters übt der Mieter durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus (§ 577 Abs. 3 BGB), bei Grundstücken innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags (§ 469 Abs. 2 BGB). Unterrichtet der Vermieter den Mieter nicht und erfährt dieser erst nach Erfüllung des Kaufvertrags davon, kann er nach der Rechtsprechung Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangen, abzüglich der Kosten, die beim Erwerb angefallen wären, und zwar auch dann, wenn er das Vorkaufsrecht nicht ausübt (Bundesgerichtshof, 21.01.2015, VIII ZR 51/14, Leitsatz).

Daneben steht das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch. Der Verkäufer hat ihr den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Das Grundbuchamt darf den Käufer erst eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (§ 28 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB). Die Gemeinde kann das Recht nur binnen drei Monaten nach der Mitteilung ausüben (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). In den meisten Fällen erteilt sie ein Negativzeugnis, und der Notar holt es ein.

Ein Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat, bedarf der Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail genügt, ein Gespräch am Telefon nicht. Fehlt die Form, ist der Maklervertrag nichtig, und eine Provision ist grundsätzlich nicht geschuldet.

Seit Dezember 2020 regelt das Gesetz die Verteilung der Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er dem Käufer höchstens die Hälfte der Provision auferlegen, und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat (§ 656d Abs. 1 BGB). Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gelten diese Regeln nicht.

Manche Makler verlangen eine Reservierungsgebühr dafür, dass sie die Immobilie für eine Zeit niemand anderem anbieten. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche Gebühr in Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Kunden unangemessen benachteiligt, wenn ihre Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und der Kunde weder nennenswerte Vorteile hat noch der Makler eine geldwerte Gegenleistung erbringt (Bundesgerichtshof, 20.04.2023, I ZR 113/22, Leitsatz b). Eine bereits gezahlte Gebühr kann dann zurückverlangt werden.

Die Grunderwerbsteuer beträgt nach dem Bundesgesetz 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG), die Länder dürfen den Satz selbst bestimmen. Bayern ist bei 3,5 Prozent geblieben, die übrigen Länder liegen höher, bis 6,5 Prozent. Befreit ist unter anderem der Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers und durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG). Die Schenkung eines Grundstücks fällt nicht unter die Grunderwerbsteuer, sondern unter die Schenkungsteuer (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dazu erforderlichen Erklärungen trägt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Kosten der Löschung alter Belastungen trägt üblicherweise der Verkäufer, weil sie seiner Pflicht zur lastenfreien Übertragung dienen. Notar und Grundbuchamt rechnen nach festen Gebühren aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab. Über die Höhe gibt der Notar vorab Auskunft.

Für den Verkäufer stellt sich die Frage der Einkommensteuer. Ein Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Bei einer Schenkung oder Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Vor dem Verkauf einer vermieteten Wohnung lohnt deshalb der Blick auf das Datum des Erwerbs.