Wann darf die Bank eine Vorfälligkeits­entschädigung verlangen?

Ein Hausverkauf, eine Trennung, eine Erbschaft oder ein Umzug: Es gibt viele Gründe, ein Darlehen früher zurückzuzahlen als geplant. Bei einem Darlehen mit festem Zins hat die Bank aber mit den Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung gerechnet. Den Schaden, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht, lässt sie sich ersetzen. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

Das Gesetz bestimmt: Der Darlehensgeber kann im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet.¹ Bei einem Darlehen mit veränderlichem Zins gibt es also keine Vorfälligkeitsentschädigung. Ein solches Darlehen kann der Darlehensnehmer jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen.²

Die Entschädigung soll den Schaden ausgleichen, nicht mehr. Sie muss angemessen sein, und sie darf nur den Schaden erfassen, der unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängt. Das ist der Ansatzpunkt, wenn eine Berechnung geprüft wird.

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen, also einem Darlehen an einen Verbraucher, das durch eine Grundschuld gesichert ist oder dem Erwerb eines Grundstücks dient,³ gilt eine Besonderheit. Ist ein fester Zins vereinbart, darf der Darlehensnehmer seine Verbindlichkeiten im Zeitraum der Zinsbindung nur dann ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat.⁴

Ein solches Interesse liegt nach dem Gesetz insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der beliehenen Sache hat.⁵ Wer sein Haus verkaufen will, etwa wegen einer Trennung, eines Umzugs oder weil er die Raten nicht mehr tragen kann, hat also ein berechtigtes Interesse. Ob auch der Wunsch genügt, nur zu einem günstigeren Zins umzuschulden, ist zweifelhaft und im Einzelfall zu prüfen.

Für Darlehen mit festem Zins, die durch ein Grundpfandrecht gesichert sind, aber keine Verbraucherdarlehen sind, etwa bei Selbständigen für ein Betriebsgrundstück, gibt das Gesetz ein Kündigungsrecht bei berechtigtem Interesse, wenn seit dem vollständigen Empfang sechs Monate abgelaufen sind, mit einer Frist von drei Monaten. Auch dann schuldet er den Schaden, der aus der vorzeitigen Kündigung entsteht.⁶

Der wichtigste Fall ist der Zeitablauf. Ein Darlehen mit gebundenem Zins kann der Darlehensnehmer in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung oder den Zins getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangs.⁷ Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.⁸ Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.

Endet die Zinsbindung vor dem Ende der Laufzeit, kann der Darlehensnehmer mit einer Frist von einem Monat frühestens zum Ende der Zinsbindung kündigen.⁹ Auch dann gibt es keine Entschädigung, weil kein gebundener Zins mehr geschuldet ist.

Und schließlich ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn die Rückzahlung aus einer Versicherung erfolgt, die nach dem Vertrag zur Sicherung abgeschlossen wurde, oder wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.¹⁰ Ein genauer Blick in den Vertrag lohnt sich deshalb, bevor eine Entschädigung gezahlt wird.

Die Bank berechnet ihren Schaden aus dem Zins, den sie bis zum Ende der Zinsbindung erhalten hätte, abzüglich dessen, was sie mit dem zurückgezahlten Geld erwirtschaften kann, und abzüglich ersparter Kosten. Die Einzelheiten sind verwickelt. Für eine Prüfung kommt es auf einige Punkte an: Ist der richtige Zeitraum zugrunde gelegt, also nur bis zum frühesten Zeitpunkt, zu dem der Darlehensnehmer ohnehin hätte kündigen können? Sind vertragliche Sondertilgungsrechte berücksichtigt? Sind ersparte Verwaltungskosten und das ersparte Ausfallrisiko abgezogen?

Wer sein Haus verkauft, fragt die Bank früh nach der Höhe der Entschädigung, am besten schriftlich, und lässt sich die Berechnung erklären. Oft lässt sich verhandeln, etwa wenn der Käufer bei derselben Bank finanziert, oder wenn ein neues Haus gekauft und das Darlehen auf die neue Immobilie übertragen werden kann.

Für Menschen, die wegen Geldsorgen verkaufen müssen, ist die Entschädigung oft eine schwere zusätzliche Last. Das ist verständlich, und es ist kein Grund, sie ungeprüft zu zahlen. Eine Prüfung kann sich gerade dann lohnen.

Kündigt die Bank selbst, gelten andere Regeln. Wegen Zahlungsverzugs darf sie ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur kündigen, wenn der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Raten ganz oder teilweise und mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags in Verzug ist und eine Frist von zwei Wochen zur Zahlung mit der Androhung, die gesamte Restschuld zu verlangen, erfolglos verstrichen ist.¹¹ Spätestens mit der Fristsetzung soll die Bank ein Gespräch über eine einverständliche Regelung anbieten.¹²

Nach einer solchen Kündigung schuldet der Darlehensnehmer Verzugszinsen, bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Höhe von 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.¹³ Ob die Bank daneben eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf, ist eine eigene Frage. Für Verträge nach dem bis zum 10.06.2010 geltenden Recht hat der Bundesgerichtshof das verneint: Die damalige Vorschrift über die Verzugszinsen schließt die Geltendmachung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus.¹⁴ Er hat dazu ausgeführt, dass der Gesetzgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung nur für Fälle vorsieht, in denen der Darlehensnehmer vorzeitig kündigt.¹⁵

Ob und wie diese Rechtsprechung auf Verträge nach heutigem Recht übertragen werden kann, ist im Einzelfall zu prüfen. Wer eine Kündigung der Bank erhalten hat, in der auch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird, sollte die Forderung deshalb nicht einfach anerkennen.

Ob Sie verkaufen möchten oder die Bank gekündigt hat, diese Schritte helfen.

1. Vertrag heraussuchen: Datum der Auszahlung, Ende der Zinsbindung, Sondertilgungsrechte, Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung.
2. Zehn Jahre prüfen: Liegt die Auszahlung zehn Jahre zurück, ist eine Kündigung mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung möglich.
3. Berechnung anfordern: Die Bank schriftlich um Höhe und Berechnung bitten.
4. Verhandeln: Übertragung auf ein neues Objekt, Finanzierung des Käufers, Verzicht bei Härte.
5. Bei Kündigung durch die Bank: Voraussetzungen der Kündigung und die Forderung prüfen lassen, das Gesprächsangebot annehmen.