Was gilt beim Zuschlag in der Zwangs­versteigerung?

Am Anfang jeder Zwangsversteigerung steht die Frage, was das Haus wert ist. Das Vollstreckungsgericht setzt den Grundstückswert, den Verkehrswert, fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen.¹ Meist beauftragt es einen Gutachter, der das Haus besichtigt, wenn der Eigentümer ihn hineinlässt.

Der Beschluss über die Festsetzung ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Der Zuschlag oder seine Versagung können dagegen nicht mit der Begründung angefochten werden, der Wert sei unrichtig festgesetzt.² Das heißt: Wer das Gutachten für zu niedrig hält, muss jetzt handeln, binnen zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses.³

Der Verkehrswert ist weder ein Mindestpreis noch ein Höchstpreis. Er ist aber die Rechengröße für die Wertgrenzen, für die Sicherheitsleistung und für die Entscheidung über den Zuschlag. Deshalb lohnt es sich für Eigentümer, das Gutachten genau zu lesen.

Bleibt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte unter sieben Zehnteln des Grundstückswerts, kann ein Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen. Antragsberechtigt ist, wessen Anspruch durch das Meistgebot ganz oder teilweise nicht gedeckt ist, bei einem Gebot in Höhe von sieben Zehnteln aber voraussichtlich gedeckt wäre.⁴ Das ist meist ein nachrangiger Gläubiger.

Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, dass ihm durch die Versagung ein unverhältnismäßiger Nachteil entstünde.⁵ Er kann nur bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden.⁶ Bietet ein Gläubiger selbst, der aus dem Grundstück zu befriedigen ist, gilt eine Sonderregel, weil sein Ausfall mitgerechnet wird.⁷

Wird der Zuschlag versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin, in der Regel frühestens nach drei und spätestens nach sechs Monaten.⁸

Erreicht das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswerts, ist der Zuschlag zu versagen.⁹ Hier braucht es keinen Antrag, das Gericht prüft es von Amts wegen. Auch hier gilt eine Ausnahme, wenn ein Gläubiger bietet und sein Gebot zusammen mit seinem Ausfall die Hälfte erreicht.¹⁰

Beide Grenzen gelten aber nur einmal. Im neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder wegen der sieben Zehntel noch wegen der Hälfte versagt werden.¹¹ Im zweiten Termin ist ein Zuschlag also auch weit unter dem Verkehrswert möglich, begrenzt nur durch das geringste Gebot.

Für Eigentümer ist das eine ernste Nachricht. Sie zeigt aber auch, wie wertvoll die Zeit vor dem ersten Termin ist. In dieser Zeit lassen sich Einstellung, Verkauf oder Einigung noch erreichen.

Wer bieten möchte, sollte vorher zwei oder drei Termine als Zuschauer besuchen. Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung müssen mindestens 30 Minuten liegen.¹² Ein Beteiligter kann sofort nach Abgabe eines Gebots Sicherheit verlangen, und zwar für ein Zehntel des Verkehrswerts.¹³ Bargeld ist ausgeschlossen. Möglich sind ein Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts, frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt, eine Bankbürgschaft oder eine Überweisung, die vor dem Termin bei der Gerichtskasse eingegangen ist.¹⁴

Wer für einen anderen bietet, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht.¹⁵ Zum Gebot kommen die Rechte hinzu, die bestehen bleiben. Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt.¹⁶ Wer ein Haus ersteigert, trägt also das Risiko verborgener Mängel selbst, und eine Innenbesichtigung ist nur möglich, wenn der Eigentümer sie erlaubt.

Das Bargebot ist vom Zuschlag an zu verzinsen und vor dem Verteilungstermin an die Gerichtskasse zu zahlen.¹⁷ Hinzu kommen Grunderwerbsteuer und Gebühren. Wer bietet, rechnet das alles vorher durch.

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer, sofern der Beschluss nicht im Beschwerdeweg rechtskräftig aufgehoben wird.¹⁸ Von da an gebühren ihm die Nutzungen, und er trägt die Lasten.¹⁹ Gegen den Zuschlag ist die sofortige Beschwerde möglich, binnen zwei Wochen, für die im Termin Anwesenden ab der Verkündung. Sie kann nur auf bestimmte Gründe gestützt werden.²⁰

Aus dem Zuschlagsbeschluss findet gegen den Besitzer des Grundstücks die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt.²¹ Der bisherige Eigentümer muss also ausziehen. Auch jetzt ist Vollstreckungsschutz möglich, der Antrag ist in Räumungssachen aber spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin zu stellen.²² Oft hilft ein Gespräch mit dem Ersteher, um einen Auszugstermin zu vereinbaren.

Ist das Haus vermietet, tritt der Ersteher in den Mietvertrag ein.²³ Er ist aber berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, und zwar nur zum ersten Termin, für den die Kündigung zulässig ist.²⁴ Auch dann braucht er bei Wohnraum ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf.²⁵ Eine Vereinbarung mit dem früheren Eigentümer, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschließt, steht dem nicht entgegen, wenn der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wurde.²⁶

Ob Sie Eigentümer, Mieter oder Bieter sind, diese Schritte helfen.

1. Gutachten lesen: Stimmen Fläche, Zustand und Vergleichswerte? Gegen die Festsetzung des Werts laufen zwei Wochen.
2. Ersten Termin nutzen: Bis zum ersten Termin bleiben die meisten Wege offen.
3. Als Bieter rechnen: Bestehen bleibende Rechte, Zinsen, Steuer, Räumung, keine Gewährleistung.
4. Als Mieter prüfen: Ist die Kündigung zum ersten zulässigen Termin erklärt, und liegt ein berechtigtes Interesse vor?
5. Auszug vereinbaren: Als bisheriger Eigentümer früh mit dem Ersteher sprechen.