Zwangs­versteigerung und Teilungs­versteigerung

Die Zwangsversteigerung wird vom Vollstreckungsgericht auf Antrag angeordnet (§ 15 ZVG). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG), in vielen Ländern ist die Zuständigkeit bei einzelnen Gerichten gebündelt. Meist beantragt eine Bank aus einer Grundschuld, deren Bestellungsurkunde eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung enthält. Der Anordnungsbeschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks (§ 20 Abs. 1 ZVG) und hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots (§ 23 Abs. 1 ZVG). Der Eigentümer bleibt aber Eigentümer, und er darf weiter im Haus wohnen.

Das Gericht lässt den Verkehrswert durch einen Sachverständigen ermitteln und setzt ihn durch Beschluss fest. Gegen diesen Beschluss ist die sofortige Beschwerde zulässig. Den Zuschlag kann man später nicht mehr mit der Begründung anfechten, der Wert sei falsch festgesetzt (§ 74a Abs. 5 Satz 3 und 4 ZVG). Wer das Gutachten für zu niedrig hält, muss also jetzt handeln. Der Gutachter darf das Haus von innen nur mit Zustimmung des Eigentümers besichtigen. Viele Eigentümer lassen ihn hinein, weil ein Gutachten nach Augenschein meist zu einem verlässlicheren Wert führt.

Die Terminsbestimmung muss mindestens sechs Wochen vor dem Termin bekannt gemacht und den Beteiligten vier Wochen vorher zugestellt sein (§ 43 Abs. 1 und 2 ZVG). Die Gerichte veröffentlichen ihre Termine im gemeinsamen Portal der Länder, zvg-portal.de, meist mit dem Gutachten. Die Amtsgerichte weisen ausdrücklich darauf hin, dass es daneben private Seiten mit ähnlichem Namen gibt, die Gebühren verlangen.

Im Termin stellt das Gericht das geringste Gebot fest. Zugelassen wird nur ein Gebot, das die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehenden Rechte und die Kosten des Verfahrens deckt (§ 44 Abs. 1 ZVG). Die vorgehenden Rechte bleiben bestehen, die nachrangigen erlöschen (§ 52 Abs. 1 ZVG). Für Bietinteressenten heißt das: Zum Gebot kommen die bestehen bleibenden Rechte hinzu, und eine bestehen bleibende Grundschuld übernimmt der Ersteher in voller Höhe.

Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung müssen mindestens 30 Minuten liegen (§ 73 Abs. 1 ZVG). Ein Beteiligter kann sofort nach Abgabe eines Gebots Sicherheit verlangen (§ 67 Abs. 1 ZVG), und zwar für ein Zehntel des Verkehrswerts (§ 68 Abs. 1 ZVG). Eine Sicherheit durch Barzahlung ist ausgeschlossen, möglich sind ein Verrechnungsscheck, eine Bankbürgschaft oder eine rechtzeitige Überweisung an die Gerichtskasse (§ 69 ZVG). Wer für einen anderen bietet, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht (§ 71 Abs. 2 ZVG).

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern der Beschluss nicht im Beschwerdeweg rechtskräftig aufgehoben wird (§ 90 Abs. 1 ZVG). Der Zuschlag wird im Termin oder in einem besonderen Verkündungstermin verkündet, der nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden soll (§ 87 ZVG). Das Bargebot zahlt der Ersteher bis zum Verteilungstermin an die Gerichtskasse, verzinst ab dem Zuschlag (§ 49 ZVG). Was nach Verteilung des Erlöses von der Schuld übrig bleibt, schuldet der bisherige Eigentümer weiter.

Das Verfahren ist auf Antrag des Schuldners für höchstens sechs Monate einstweilen einzustellen, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners und nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht (§ 30a Abs. 1 ZVG). Der Antrag ist abzulehnen, wenn die Einstellung dem Gläubiger nicht zuzumuten ist (§ 30a Abs. 2 ZVG). Das Gericht kann die Einstellung an Auflagen knüpfen, etwa an die Zahlung der laufenden Zinsen (§ 30a Abs. 3 bis 5 ZVG). Wer die Zeit nutzen will, kommt deshalb mit einem Plan: einem Verkauf, einer Umschuldung, einer Einigung mit der Bank.

Die Einstellung ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen zu beantragen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Verfügung, in der das Gericht auf das Antragsrecht, den Fristbeginn und die Folgen einer Versäumung hinweist, meist zusammen mit dem Anordnungsbeschluss (§ 30b Abs. 1 ZVG). Eine Notfrist kann nicht verlängert werden. Wer den Beschluss erhalten hat, schaut deshalb sofort nach dem Datum der Zustellung.

Unabhängig davon kann der Gläubiger die Einstellung bewilligen. Hat er sie bewilligt, ist das Verfahren einstweilen einzustellen (§ 30 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Das geschieht häufig, wenn ernsthafte Verhandlungen laufen oder ein Verkauf in Sicht ist. Ist das Verfahren auf Bewilligung des Gläubigers bereits zweimal eingestellt, gilt eine erneute Bewilligung als Rücknahme des Versteigerungsantrags (§ 30 Abs. 1 Satz 3 ZVG). Wird die Fortsetzung nicht binnen sechs Monaten beantragt, ist das Verfahren aufzuheben (§ 31 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Die Gerichte sagen es deutlich: Der betreibende Gläubiger bestimmt den Gang des Verfahrens. Mit ihm zu sprechen lohnt sich deshalb meist.

Bedeutet die Versteigerung wegen ganz besonderer Umstände eine Härte, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist, kann das Vollstreckungsgericht sie auf Antrag ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen (§ 765a Abs. 1 ZPO). Der Bundesgerichtshof hat das bejaht, wenn die Fortsetzung des Verfahrens eine Verschlechterung des Gesundheitszustands des Schuldners und als Folge eine Gefahr für sein Leben oder schwerwiegende gesundheitliche Risiken erwarten lässt (Bundesgerichtshof, 13.10.2016, V ZB 138/15, Leitsatz). Bei Suizidgefahr darf das Verfahren nur fortgesetzt werden, wenn das Gericht flankierende Maßnahmen ergreift, die ein rechtzeitiges Eingreifen zum Schutz des Lebens ermöglichen (Bundesgerichtshof, 15.07.2010, V ZB 1/10, Leitsatz). Wer so belastet ist, braucht zuerst Hilfe für sich selbst. Ärztliche Bescheinigungen sind dann auch für das Verfahren wichtig.

Bis zuletzt bleibt ein Weg: Das Verfahren wird eingestellt, wenn der Schuldner im Termin den Nachweis einer Bank oder Sparkasse oder eine öffentliche Urkunde vorlegt, dass er oder ein Dritter den zur Befriedigung und zur Deckung der Kosten erforderlichen Betrag an die Gerichtskasse gezahlt hat (§ 75 ZVG). Das setzt voraus, dass das Geld da ist, etwa aus der Familie. Ist über das Vermögen des Eigentümers ein Insolvenzverfahren eröffnet, kann der Insolvenzverwalter unter den Voraussetzungen des § 30d ZVG die Einstellung beantragen.

Der freihändige Verkauf bringt in der Regel einen höheren Preis als die Versteigerung, er spart Kosten, und er lässt dem Eigentümer mehr Einfluss auf den Zeitpunkt des Auszugs. Weil die Bank der Löschung ihrer Grundschuld zustimmen muss, geht er nur mit ihr. Viele Banken sind dazu bereit, wenn ein realistisches Angebot vorliegt. Für Menschen mit Schulden, die über das Haus hinausgehen, gehört zur Planung auch die Frage, wie es danach weitergeht. Hier hilft ein Blick auf Schuldnerberatung und Insolvenzrecht.

Für diesen Fall gibt es Angebote, die Wege aufzeigen wollen, die Immobilie zu erhalten, oft Immobilienrettung genannt. Ein Käufer übernimmt das Haus und bezahlt die Bank, der Eigentümer mietet es zurück und darf es innerhalb einer Frist zu einem vereinbarten Preis zurückkaufen. Das kann Zeit verschaffen. Der Kaufpreis wird dabei frei vereinbart und kann deutlich unter dem Verkehrswert liegen. In der Versteigerung gelten im ersten Termin dagegen Untergrenzen von der Hälfte und, auf Antrag, sieben Zehnteln des Verkehrswerts (§ 85a, § 74a ZVG). Gelingt der Rückkauf nicht, kann das Haus deshalb möglicherweise zu einem schlechteren Preis verloren sein als in der Versteigerung. Ein solches Angebot wird vor der Unterschrift genau geprüft und neben die anderen Wege gelegt.

Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, was bei einem Haus fast immer der Fall ist, erfolgt die Aufhebung bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für die Erbengemeinschaft gilt dasselbe über die Auseinandersetzung (§ 2042 BGB). Auf das Verfahren sind die Vorschriften über die Zwangsversteigerung entsprechend anzuwenden, soweit die §§ 181 bis 185 ZVG nichts anderes bestimmen (§ 180 Abs. 1 ZVG).

Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich (§ 181 Abs. 1 ZVG). Der Antragsteller muss als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers sein (§ 181 Abs. 2 Satz 1 ZVG). Für einen betreuten Miteigentümer kann der Betreuer den Antrag nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts stellen (§ 181 Abs. 2 Satz 2 ZVG).

Auf Antrag eines Miteigentümers ist das Verfahren für längstens sechs Monate einzustellen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der Miteigentümer angemessen erscheint. Die Einstellung kann einmal wiederholt werden (§ 180 Abs. 2 ZVG). Auch hier gilt die Notfrist von zwei Wochen (§ 180 Abs. 2 Satz 3 und § 30b ZVG). Diese Monate sind oft die Zeit, in der doch noch eine Einigung gelingt.

Gehören außer dem Antragsteller nur sein Ehegatte oder früherer Ehegatte der Gemeinschaft an, ist auf dessen Antrag einzustellen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohl eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. Die Einstellung kann mehrfach wiederholt werden (§ 180 Abs. 3 ZVG). Alle Einstellungen zusammen dürfen fünf Jahre nicht übersteigen (§ 180 Abs. 4 ZVG). Das Gesetz schützt damit Kinder, die nach einer Trennung nicht auch noch ihr Zuhause verlieren sollen.

Leben die Miteigentümer im gesetzlichen Güterstand, kann § 1365 BGB eingreifen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Stellt der Miteigentumsanteil das ganze Vermögen eines Ehegatten dar, bedarf sein Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung der Zustimmung des anderen Ehegatten (Bundesgerichtshof, 14.06.2007, V ZB 102/06, Leitsatz). Das gilt während der Ehe, also auch in der Zeit des Getrenntlebens bis zur Scheidung.

Bei der Teilungsversteigerung sind die Rechte zu berücksichtigen, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, und alle Rechte, die diesen vorgehen oder gleichstehen (§ 182 Abs. 1 ZVG). Die Grundschulden auf dem ganzen Haus bleiben deshalb meist bestehen, und Bieter ziehen sie vom Gebot ab. Das Sonderkündigungsrecht des Erstehers gegenüber Mietern gilt hier nicht (§ 183 ZVG). Den Erlös teilt das Gericht nicht unter den Miteigentümern auf. Einigen sie sich nicht, wird er hinterlegt, und der Streit geht weiter. Auch deshalb ist eine Einigung vor dem Termin meist der bessere Weg.

Bleibt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte unter sieben Zehnteilen des Grundstückswerts, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in dieser Höhe voraussichtlich gedeckt wäre, die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74a Abs. 1 Satz 1 ZVG). Der Antrag ist bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag zu stellen (§ 74a Abs. 2 ZVG). Er scheidet aus, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und einen unverhältnismäßigen Nachteil glaubhaft macht (§ 74a Abs. 1 Satz 2 ZVG). Bietet ein Gläubiger selbst, gilt eine Sonderregel (§ 74b ZVG).

Erreicht das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen (§ 85a Abs. 1 ZVG). Eine Ausnahme gilt, wenn ein Gläubiger bietet und sein Gebot zusammen mit seinem Ausfall die Hälfte erreicht (§ 85a Abs. 3 ZVG).

Beide Grenzen gelten nur im ersten Termin. Wird der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin. Im neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder wegen der sieben Zehntel noch wegen der Hälfte versagt werden (§ 74a Abs. 3 und 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Dann ist ein Zuschlag auch weit unter dem Verkehrswert möglich. Für Eigentümer ist das ein Grund mehr, die Zeit vor dem ersten Termin zu nutzen.

Gegen die Erteilung des Zuschlags steht jedem Beteiligten die sofortige Beschwerde zu (§ 96 und § 97 Abs. 1 ZVG). Sie ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen einzulegen (§ 569 Abs. 1 ZPO). Für die Beteiligten, die im Termin erschienen waren, beginnt die Frist mit der Verkündung (§ 98 Satz 2 ZVG). Die Beschwerde kann nur auf bestimmte Verfahrensfehler gestützt werden (§ 100 Abs. 1 ZVG), etwa auf einen Verstoß gegen die Fristen für die Bekanntmachung oder die Bietzeit (§ 83 Nr. 7 ZVG).

Der Zuschlagsbeschluss ist ein Titel auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer des Grundstücks (§ 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Der bisherige Eigentümer muss also ausziehen, und der Ersteher kann den Gerichtsvollzieher beauftragen. Auch hier ist Vollstreckungsschutz möglich. In Räumungssachen ist der Antrag spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin zu stellen (§ 765a Abs. 3 ZPO). Wer weiß, dass er ausziehen muss, spricht am besten früh mit dem Ersteher. Oft lässt sich ein Auszugstermin vereinbaren.

Mietverhältnisse gehen auf den Ersteher über (§ 57 ZVG). Er ist aber berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht nur für den ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG). Auch dann braucht der Ersteher bei Wohnraum ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 BGB). Eine Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem früheren Eigentümer, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt, steht dieser Kündigung nicht entgegen, wenn der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wurde (Bundesgerichtshof, 15.09.2021, VIII ZR 76/20, Leitsatz).