Wann hat der Mieter ein Vorkaufs­recht?

Viele Mieter erfahren erst durch einen Brief, dass ihre Wohnung verkauft wurde. Das ist ein Moment der Unsicherheit, denn mit dem Verkauf stellt sich die Frage, ob man bleiben kann. Für einen bestimmten Fall gibt das Gesetz dem Mieter ein eigenes Recht: Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.¹

Drei Voraussetzungen müssen also zusammenkommen. Die Wohnung war schon an den Mieter vermietet, als sie in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde oder umgewandelt werden soll. Sie wird verkauft, also gegen Geld, und nicht verschenkt. Und der Käufer ist ein Dritter. Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.²

Das Vorkaufsrecht gilt nur für den ersten Verkauf nach der Umwandlung. Wer eine Wohnung mietet, die schon vorher Eigentumswohnung war, hat es nicht. Wird ein ganzes Mehrfamilienhaus verkauft, ohne dass Wohnungseigentum begründet ist oder werden soll, entsteht es ebenfalls nicht.

Manchmal überträgt ein Vermieter die Wohnung zunächst unentgeltlich auf ein Kind, und das Kind verkauft sie später an einen Fremden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Schenkung kein Vorkaufsrecht auslöst, weil sie kein Kauf ist. Sie verbraucht das Vorkaufsrecht aber auch nicht. Der spätere Verkauf an einen Dritten ist der erste Verkauf, und der Mieter kann dann vorkaufen.³

Der Grund liegt im Gesetz selbst: Die Ausnahme für Familienangehörige gilt nur für den Verkauf an sie, und sie ist eng auszulegen. Eine Erweiterung auf Schenkungen hat der Bundesgerichtshof abgelehnt.⁴ Mit anderen Worten: Wer eine vermietete Wohnung in der Familie verschenkt, sollte wissen, dass der Mieter bei einem späteren Verkauf noch sein Vorkaufsrecht hat.

Ausgeschlossen ist das Vorkaufsrecht dagegen, wenn die Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse verkauft wird.⁵

Der Verkäufer muss dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mit dem Dritten unverzüglich mitteilen, und er muss die Mitteilung mit einer Unterrichtung über das Vorkaufsrecht verbinden.⁶ In der Praxis übernimmt das meist der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat.

Der Mieter übt das Vorkaufsrecht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus.⁷ Eine notarielle Beurkundung ist nicht nötig. Die Frist beträgt bei Grundstücken zwei Monate nach dem Empfang der Mitteilung.⁸ Stirbt der Mieter, geht das Recht auf die Angehörigen über, die in das Mietverhältnis eintreten.⁹

Mit der Ausübung kommt der Kauf zwischen Mieter und Verkäufer unter den Bestimmungen zustande, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat.¹⁰ Der Mieter kauft also zum selben Preis und zu denselben Bedingungen. Das heißt aber auch: Er muss den Kaufpreis aufbringen können, und zwar in den Fristen des Vertrags. Wer sein Vorkaufsrecht ausüben will, spricht deshalb gleich nach der Mitteilung mit seiner Bank.

Es kommt vor, dass ein Vermieter den Mieter nicht unterrichtet und der Mieter erst nach der Eigentumsumschreibung vom Verkauf erfährt. Dann ist es für den Vorkauf zu spät. Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter in diesem Fall einen Schadensersatz zugesprochen.¹¹

Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, kann der Mieter Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangen, abzüglich der Kosten, die beim Erwerb angefallen wären. Das gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat.¹²

Für Vermieter heißt das: Die ordnungsgemäße Mitteilung ist keine Formsache. Sie schützt Sie vor einem Anspruch, der erheblich sein kann. Für Mieter heißt es: Wenn Sie erst spät erfahren, dass Ihre umgewandelte Wohnung verkauft wurde, lassen Sie prüfen, ob Ihnen ein Ersatz zusteht.

Übt der Mieter das Vorkaufsrecht nicht aus, bleibt er Mieter. Der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein, mit allen Rechten und Pflichten.¹³ Will der Käufer selbst einziehen, braucht er eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Hier hilft dem Mieter eine weitere Schutzvorschrift. Ist an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert worden, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.¹⁴ In Gemeinden, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, kann die Landesregierung diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.¹⁵ In vielen Städten gilt eine solche Verordnung.

Das heißt für Mieter: Auch wenn Sie nicht kaufen, haben Sie Zeit. Und für Käufer heißt es: Wer eine vermietete, umgewandelte Wohnung kauft, um selbst darin zu wohnen, muss die Sperrfrist in seine Planung einbeziehen.

Ob Sie Mieter oder Vermieter sind, diese Schritte helfen.

1. Sachverhalt klären: Wann wurde die Wohnung vermietet, wann in Wohnungseigentum umgewandelt, und ist es der erste Verkauf?
2. Frist notieren: Datum der Mitteilung festhalten. Von ihm an laufen zwei Monate.
3. Finanzierung klären: Als Mieter mit der Bank sprechen, bevor Sie das Vorkaufsrecht schriftlich ausüben.
4. Mitteilung sauber gestalten: Als Vermieter den Kaufvertrag und den Hinweis auf das Vorkaufsrecht nachweisbar übermitteln.
5. Rechte prüfen lassen: Bei fehlender Unterrichtung einen möglichen Schadensersatz prüfen lassen.