Was gilt bei Mängeln, wenn die Haftung ausgeschlossen ist?

Ein Haus, in dem jahrzehntelang gelebt wurde, ist nicht neu. Leitungen sind alt, das Dach hat Stürme erlebt, und manches hat der Verkäufer selbst nie bemerkt. Deshalb vereinbaren die Parteien beim Kauf gebrauchter Immobilien fast immer einen Haftungsausschluss: Der Käufer übernimmt das Haus in dem Zustand, in dem es ist, und der Verkäufer haftet nicht für Sachmängel.

Ohne eine solche Vereinbarung könnte der Käufer bei einem Mangel Nacherfüllung verlangen, zurücktreten oder mindern und Schadensersatz fordern.¹ Ein Mangel liegt vor, wenn das Haus bei Gefahrübergang nicht den subjektiven Anforderungen, also der vereinbarten Beschaffenheit, oder den objektiven Anforderungen entspricht, also dem, was bei vergleichbaren Häusern üblich ist und erwartet werden kann.²

Unter Privatleuten ist der Ausschluss in einem notariellen Vertrag grundsätzlich wirksam. Für Verkäufer bedeutet das Ruhe nach der Übergabe. Für Käufer bedeutet es: Was sie vorher nicht prüfen, tragen sie später meist selbst. Wer ein älteres Haus kauft, lässt es deshalb vor dem Kauf von einem Sachverständigen ansehen. Das kostet Geld, und es ist oft gut angelegt.

Das Gesetz zieht eine klare Grenze: Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.³

Arglistig handelt nach der Rechtsprechung, wer einen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und dabei weiß oder billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätte. Wer einen früheren Wasserschaden, Feuchtigkeit im Keller oder einen Befall mit Hausschwamm kennt, muss ihn also von sich aus offenbaren, wenn der Käufer ihn bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennen kann. Auch Angaben „ins Blaue hinein“, etwa „das Dach ist dicht“, ohne es zu wissen, können arglistig sein.

Wer arglistig getäuscht wurde, kann seine Erklärung außerdem anfechten,⁴ und zwar binnen eines Jahres nach Entdeckung der Täuschung.⁵ Dann fällt der ganze Vertrag weg. Ob Anfechtung, Rücktritt oder Schadensersatz der bessere Weg ist, hängt vom Einzelfall ab.

Ein allgemeiner Haftungsausschluss erfasst nach der Rechtsprechung nicht, was die Parteien ausdrücklich als Beschaffenheit vereinbart haben. Steht im Vertrag, dass die Wohnfläche 120 Quadratmeter beträgt oder dass der Ausbau des Dachgeschosses genehmigt ist, muss das stimmen, auch wenn die Haftung im Übrigen ausgeschlossen ist.

Viele Angaben, auf die sich Käufer verlassen, stehen aber nicht im Vertrag, sondern im Exposé oder fallen bei der Besichtigung. Dazu hat der Bundesgerichtshof entschieden: Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.⁶

Das heißt für Käufer: Was Ihnen wichtig ist, gehört in die Urkunde. Für Verkäufer heißt es umgekehrt: Was Sie im Exposé versprechen, sollte stimmen. Denn eine falsche Angabe, die der Verkäufer kennt, kann trotz allem Arglist sein.

Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Ist er ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, hat er Rechte nur, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.⁷

Daraus folgt eine einfache Regel, die beiden Seiten hilft: Bekannte Mängel werden im Vertrag ausdrücklich genannt. Der Käufer weiß dann, was er kauft, und kann den Preis danach bemessen. Der Verkäufer ist vor dem Vorwurf geschützt, er habe etwas verschwiegen. Ein Gespräch über die Schwächen des Hauses fällt nicht immer leicht. Es ist aber ehrlich, und es erspart beiden später viel Kummer.

Rechte im Grundbuch sind übrigens keine Sachmängel. Ein eingetragenes Recht muss der Verkäufer beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt, es sei denn, der Käufer übernimmt es im Vertrag ausdrücklich.⁸

Die Ansprüche auf Nacherfüllung und Schadensersatz verjähren bei einem Bauwerk in fünf Jahren.⁹ Die Verjährung beginnt bei Grundstücken mit der Übergabe, nicht mit dem Vertrag.¹⁰ Für Mängel, die nicht das Bauwerk betreffen, etwa am Grundstück selbst, gilt eine Frist von zwei Jahren.¹¹

Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Käufer von dem Mangel und dem Verkäufer Kenntnis erlangt hat. Beim Bauwerk endet die Frist aber nicht vor Ablauf der fünf Jahre.¹²

Wer einen Mangel entdeckt, sollte also nicht lange warten. Fotos, Rechnungen, Zeugen und das Exposé werden gesichert, und die Rechte werden zeitnah geprüft, weil Fristen laufen.

Vor dem Kauf und nach einem entdeckten Mangel helfen diese Schritte.

1. Vor dem Kauf prüfen: Ein Sachverständiger sieht sich das Haus an, besonders Dach, Keller, Leitungen und Heizung.
2. Wichtiges in die Urkunde: Wohnfläche, Genehmigungen, bekannte Schäden: Was zählt, steht im Vertrag.
3. Als Verkäufer offen sein: Was Sie wissen, sagen Sie und lassen es aufnehmen.
4. Nach dem Kauf sichern: Fotos, Rechnungen, Exposé und Zeugen sammeln, Datum der Entdeckung notieren.
5. Rechte prüfen lassen: Anfechtung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz, bevor Fristen ablaufen.