Wie wird der Kaufpreis beim Immobilien­kauf abgesichert?

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung geben beide Seiten sehr viel auf einmal. Der Erwerber zahlt oft mehrere hunderttausend Euro, der Verkäufer gibt sein Eigentum her. Beide kennen sich meist kaum. Und zwischen Vertrag und Eigentumswechsel vergehen Wochen oder Monate, weil das Eigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch übergeht.¹

Vielleicht fragen Sie sich: Wer muss denn zuerst? Nach dem Gesetz schuldet der Verkäufer Übergabe und Eigentum, der Käufer den Kaufpreis.² Bei einem gegenseitigen Vertrag kann jede Seite ihre Leistung verweigern, bis die andere ihre bewirkt.³ Beim Grundstückskauf hilft das allein nicht weiter, denn die Eintragung im Grundbuch lässt sich nicht gleichzeitig mit einer Überweisung bewirken.

Deshalb hat die notarielle Praxis eine feste Reihenfolge entwickelt. Zuerst wird der Erwerber durch eine Vormerkung gesichert. Dann prüft der Notar, ob alle Voraussetzungen vorliegen. Erst dann zahlt der Erwerber. Und erst nach der Zahlung beantragt der Notar die Umschreibung des Eigentums. Das heißt: Keine Seite gibt etwas her, bevor sie gesichert ist.

Die Vormerkung wird kurz nach der Beurkundung in das Grundbuch eingetragen. Sie sichert den Anspruch des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums.⁴ Ihre Wirkung ist stark: Eine Verfügung, die der Verkäufer nach der Eintragung trifft, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch des Erwerbers vereiteln oder beeinträchtigen würde. Das gilt auch für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung und durch einen Insolvenzverwalter.⁵

Verkauft der Verkäufer das Haus also ein zweites Mal oder belastet er es mit einer neuen Grundschuld, kann der Erwerber verlangen, dass der Begünstigte der Eintragung des Erwerbers zustimmt.⁶ Fällt der Verkäufer in Insolvenz, kann der Erwerber für seinen gesicherten Anspruch Befriedigung aus der Insolvenzmasse verlangen, er bekommt also das Grundstück.⁷

Mit anderen Worten: Ab der Eintragung der Vormerkung kann dem Erwerber das Haus nicht mehr ohne Weiteres genommen werden. Deshalb ist sie in fast jedem Kaufvertrag die erste Voraussetzung dafür, dass der Kaufpreis gezahlt wird.

Der Kaufpreis wird nicht mit der Unterschrift fällig. Im Vertrag stehen Voraussetzungen, und erst wenn sie vorliegen, teilt der Notar den Beteiligten schriftlich die Fälligkeit mit. Üblich sind diese Voraussetzungen: Die Vormerkung ist eingetragen, und zwar mit Rang nur nach den Rechten, die der Erwerber übernimmt. Die Gemeinde hat erklärt, dass sie kein Vorkaufsrecht ausübt oder dass keines besteht. Nötige Genehmigungen liegen vor, etwa die Zustimmung des Verwalters bei einer Eigentumswohnung. Und die Unterlagen zur Löschung der Belastungen, die der Erwerber nicht übernimmt, liegen dem Notar vor.

Die Erklärung der Gemeinde hat einen gesetzlichen Hintergrund: Das Grundbuchamt darf den Käufer erst als Eigentümer eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts nachgewiesen ist.⁸ Ebenso verlangt es die Bescheinigung des Finanzamts, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Diese wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist.⁹

Für den Erwerber heißt das: Zahlen Sie erst, wenn die Mitteilung des Notars da ist, und zahlen Sie auf die Konten, die dort genannt sind. Bitten um Zahlung auf ein anderes Konto, ob per E-Mail oder am Telefon, fragen Sie beim Notar nach, bevor Sie überweisen.

Die meisten Häuser sind noch mit Grundschulden belastet, oft für ein Darlehen des Verkäufers, das noch läuft. Der Verkäufer schuldet aber ein Grundstück frei von Rechten Dritter, und ein im Grundbuch eingetragenes Recht muss er auch dann beseitigen, wenn der Käufer es kennt.¹⁰ Diese Lastenfreistellung wird mit dem Kaufpreis bewirkt.

Der Notar fordert bei der Bank des Verkäufers eine Löschungsbewilligung an. Die Bank schickt sie mit der Auflage, davon nur Gebrauch zu machen, wenn ein bestimmter Ablösebetrag an sie gezahlt ist. Der Erwerber zahlt diesen Teil des Kaufpreises unmittelbar an die Bank des Verkäufers und den Rest an den Verkäufer. So erhält jede Seite, was ihr zusteht, und die Grundschuld kann gelöscht werden.

Für den Verkäufer heißt das: Er muss das Darlehen nicht vorher aus eigener Tasche ablösen. Er sollte aber vorher mit seiner Bank sprechen, denn bei einem Darlehen mit festem Zins kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Der Erwerber wiederum sollte wissen, dass seine eigene Bank die Auszahlung oft an die gleichen Voraussetzungen knüpft.

Beim Erwerb inländischer Immobilien darf die Gegenleistung nicht in Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden.¹¹ Die Beteiligten müssen dem Notar nachweisen, dass auf anderem Weg gezahlt wurde, etwa durch eine Bestätigung der Bank. Der Notar stellt den Antrag auf Eintragung erst, wenn er den Nachweis geprüft hat.¹²

In aller Regel wird direkt überwiesen. Eine Zahlung über ein Anderkonto des Notars ist die Ausnahme. Der Notar darf Geld nur verwahren, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht.¹³ Ein solches Interesse kann bestehen, wenn der Verkäufer sofort ausziehen und das Geld erst später erhalten soll oder wenn viele Gläubiger abzulösen sind.

Besitz, Nutzungen und Lasten gehen nach dem Gesetz mit der Übergabe über.¹⁴ Im Vertrag wird die Übergabe fast immer an die vollständige Zahlung geknüpft. Bis dahin trägt der Verkäufer die Gefahr, etwa bei einem Wasserschaden, und bezahlt Grundsteuer und Versicherung.

Zahlt der Käufer trotz Fälligkeit nicht, kommt er in der Regel in Verzug; wann genau, hängt von den Abreden im Vertrag ab. Der Verkäufer kann ihm eine angemessene Frist setzen und nach deren erfolglosem Ablauf vom Vertrag zurücktreten.¹⁵ Die Vormerkung des Käufers muss dann wieder gelöscht werden. Viele Verträge regeln deshalb genau, wie das geschieht.

In den meisten Verträgen unterwirft sich der Käufer wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde. Die notarielle Urkunde ist dann selbst ein Vollstreckungstitel, und der Verkäufer muss nicht erst klagen.¹⁶ Das klingt streng. Es ist aber das Gegenstück dazu, dass sich der Verkäufer durch die Vormerkung vom ersten Tag an bindet, lange bevor er das Geld hat.

Für Erwerber folgt daraus: Unterschreiben Sie erst, wenn die Finanzierung verbindlich zugesagt ist. Der Kaufvertrag kennt in der Regel kein Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Bank das Darlehen nicht gewährt.

Ob Sie verkaufen oder kaufen, diese Schritte helfen vor dem Notartermin.

1. Entwurf früh lesen: Den Entwurf sollen Sie in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Lesen Sie ihn gleich und notieren Sie Fragen.
2. Fälligkeit prüfen: Welche Voraussetzungen stehen im Vertrag, und sind sie für Sie vollständig?
3. Ablösung klären: Als Verkäufer fragen Sie Ihre Bank nach dem Ablösebetrag und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.
4. Finanzierung sichern: Als Erwerber unterschreiben Sie erst nach der verbindlichen Zusage Ihrer Bank.
5. Zahlen nach Mitteilung: Gezahlt wird erst nach der Mitteilung des Notars und nur auf die dort genannten Konten.