Wie sicher ist das Wohnen­bleiben nach einem Verkauf mit Rückmiete?

Manche Menschen verkaufen ihr Haus, weil sie Schulden tilgen müssen oder weil sie Geld für das Alter brauchen, und möchten trotzdem darin wohnen bleiben. Das Modell dafür ist der Verkauf mit Rückmiete: Der Eigentümer verkauft das Haus, erhält den Kaufpreis und schließt zugleich mit dem Käufer einen Mietvertrag. Von da an ist er Mieter in seinem früheren Haus.

Rechtlich sind das zwei Verträge, die zusammengehören. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet.¹ Gehört der Mietvertrag nach dem Willen der Parteien zum Geschäft, etwa weil der Kaufpreis wegen der Miete niedriger ist, muss er mitbeurkundet werden. Der Mietvertrag bestimmt Miete, Dauer, Kündigung und Kosten, und er entscheidet darüber, wie sicher das Wohnen ist.

Ja, das Modell kann helfen. Und doch lohnt ein genauer Blick, denn der Mietvertrag schützt meist gut, in einem wichtigen Fall aber nicht. Davon handelt dieser Beitrag.

Als Mieter von Wohnraum genießt der frühere Eigentümer den Schutz des Mietrechts. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat, etwa wenn er die Räume für sich oder seine Familie benötigt.² Häufig wird deshalb vereinbart, dass der Vermieter auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet, für eine bestimmte Zeit oder für die Lebenszeit des Mieters.

Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Schriftform geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung zulässig.³ Ein langer Kündigungsverzicht ist also nur so sicher wie die Form, und auch spätere Änderungen gehören in die Schriftform. Eine Befristung des Mietvertrags ist bei Wohnraum nur aus den gesetzlichen Gründen zulässig.⁴

Zur Miete gehört die Frage, wie sie sich entwickelt. Möglich ist eine Staffelmiete oder eine Indexmiete, die sich nach dem Preisindex für die Lebenshaltung richtet und schriftlich vereinbart werden muss.⁵ Wer eine feste Rente hat, rechnet aus, ob er eine steigende Miete auch in zehn Jahren noch zahlen kann.

Verkauft der Käufer das Haus weiter, tritt der neue Eigentümer anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.⁶ Das gilt auch für eine Kaution.⁷ Ein wirksam vereinbarter Kündigungsverzicht bindet also auch den neuen Eigentümer.

Stirbt der Käufer, gehen seine Rechte und Pflichten als Vermieter auf seine Erben über.⁸ Auch sie sind an den Mietvertrag gebunden. Das heißt: Bei einem gewöhnlichen Verkauf oder Erbfall auf der Seite des Käufers bleibt das Wohnen so sicher, wie der Mietvertrag es regelt.

Anders ist es, wenn der Käufer seine Bank nicht bezahlt und das Haus versteigert wird. Der Ersteher tritt zwar ebenfalls in den Mietvertrag ein.⁹ Er ist aber berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, und zwar zum ersten Termin, für den die Kündigung zulässig ist.¹⁰ Bei Wohnraum braucht er auch dann ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf.¹¹

Der vereinbarte Verzicht auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs hilft in diesem Fall nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Kündigungsbeschränkungen, die zwischen dem Mieter und dem früheren Eigentümer vereinbart worden sind, dem Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht entgegenstehen, wenn der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wird.¹² Im entschiedenen Fall hatte der Mietvertrag ausdrücklich bestimmt, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist.¹³

Für den Verkauf mit Rückmiete ist das eine ernste Grenze. Kauft ein Investor mit einem hohen Darlehen und gerät er in Schwierigkeiten, kann am Ende ein Ersteher stehen, der selbst einziehen will. Deshalb ist die Frage, wie solide der Käufer finanziert ist, keine Nebensache.

Sicherer als ein Mietvertrag ist ein Recht im Grundbuch. Ein Wohnungsrecht gibt das Recht, das Haus oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.¹⁴ Steht es im Grundbuch vor allen Grundschulden des Käufers, bleibt es in der Regel auch in einer Zwangsversteigerung bestehen, weil es beim geringsten Gebot berücksichtigt wird.¹⁵

Ein Wohnungsrecht kann allein vereinbart werden, gegen ein laufendes Entgelt, oder neben dem Mietvertrag. Die Bank des Käufers wird oft verlangen, dass das Wohnungsrecht hinter ihre Grundschuld zurücktritt. Dann ist es in der Versteigerung nicht mehr sicher. Ob ein Käufer bereit ist, das Wohnungsrecht an erster Stelle zu akzeptieren, sagt viel darüber, wie ernst er das Wohnenbleiben nimmt.

Wer sich offenhalten will, das Haus später zurückzukaufen, kann sich ein Rückkaufsrecht einräumen lassen. Es muss im Kaufvertrag mitbeurkundet und durch eine Vormerkung gesichert werden, damit es auch gegenüber späteren Erwerbern und in der Insolvenz des Käufers wirkt.¹⁶

Beim Mietkauf ist es umgekehrt: Jemand möchte ein Haus kaufen, hat aber noch nicht das Geld. Er zahlt zunächst eine erhöhte Miete, die später ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet wird. Verpflichtet sich eine Seite schon jetzt zum Verkauf oder Kauf, muss der ganze Vertrag mit allen Abreden zu Miete, Anrechnung und Kaufpreis notariell beurkundet werden.¹⁷ Ein privat unterschriebener Mietkaufvertrag ist dann formnichtig.

Der Anspruch des Käufers auf das Eigentum wird durch eine Vormerkung gesichert.¹⁸ Ohne sie kann der Verkäufer das Haus an einen anderen verkaufen oder belasten, und in seiner Insolvenz wären die gezahlten Beträge in Gefahr. Mit ihr kann der Käufer auch in der Insolvenz des Verkäufers die Übertragung verlangen.¹⁹

Geregelt werden muss auch, was geschieht, wenn der Käufer am Ende die Restzahlung nicht aufbringt. Verliert er dann alles, was er über die normale Miete hinaus gezahlt hat? Diese Frage wird vor der Unterschrift beantwortet, nicht danach.

Wenn Sie einen Verkauf mit Rückmiete oder einen Mietkauf erwägen, helfen diese Schritte.

1. Ziel klären: Wie lange wollen Sie wohnen bleiben, und wofür brauchen Sie das Geld?
2. Käufer prüfen: Wer kauft, und wie ist der Kauf finanziert?
3. Wohnen sichern: Wohnungsrecht an erster Rangstelle, Mietvertrag in Schriftform.
4. Miete rechnen: Lässt sich die Miete auch in zehn Jahren noch tragen?
5. Vertrag prüfen lassen: Kaufvertrag, Mietvertrag und Grundbuch vor dem Notartermin.