Immobilien­verkauf

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gilt für Häuser und Eigentumswohnungen gleichermaßen. Mit der Form ist verbunden, dass ein Notar den Willen der Beteiligten erforscht, sie über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehrt und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergibt (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG).

Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Dazu soll er ihm den beabsichtigten Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 und Satz 3 und 4 BeurkG). Diese zwei Wochen sind die Zeit, in der Fragen gestellt und Änderungen erbeten werden können. Wer sie nutzt, sitzt im Termin nicht vor einem fremden Text. Ein Verbrauchervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (§ 310 Abs. 3 BGB), etwa der Verkauf Ihres Hauses an ein Unternehmen. Beim Verkauf von privat an privat gilt die Frist nicht.

Der Notar hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unparteiisch zu betreuen (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO). Er belehrt über die rechtliche Tragweite des Geschäfts und achtet darauf, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Das ist ein hoher Schutz. Er ersetzt aber nicht die Beratung darüber, ob ein bestimmter Preis, eine bestimmte Frist oder ein bestimmtes Risiko für Sie persönlich sinnvoll ist. Diese Frage beantwortet der Notar nicht, weil er beiden Seiten verpflichtet ist.

Was Sie im Exposé oder bei der Besichtigung über das Haus sagen, hat Folgen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Beschreibung von Eigenschaften des Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer vereinbarten Beschaffenheit führt (Bundesgerichtshof, 06.11.2015, V ZR 78/14, Leitsatz, zum bis 31.12.2021 geltenden Recht; heute § 434 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). Ohne Bedeutung sind solche Angaben dennoch nicht: Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart ist, muss die Sache auch die Beschaffenheit haben, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, etwa in einem Exposé, erwarten kann; an eine solche Äußerung ist der Verkäufer nicht gebunden, wenn er sie weder kannte noch kennen konnte, wenn sie bei Vertragsschluss berichtigt war oder wenn sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte (§ 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b und Satz 3 BGB; Bundesgerichtshof, 27.03.2026, V ZR 169/24, Rn. 8). Ist die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen, haftet der Verkäufer dafür allerdings nur bei Arglist (Bundesgerichtshof, 27.03.2026, V ZR 169/24, Rn. 10). Wusste der Verkäufer, dass seine Angabe falsch ist, kann er allerdings zum Schadensersatz verpflichtet sein (Bundesgerichtshof, 06.11.2015, V ZR 78/14, Rn. 24). Für Sie als Verkäufer heißt das: Eine Angabe im Exposé, die nicht stimmt, lässt sich bis zum Vertragsschluss in derselben oder in gleichwertiger Weise berichtigen (§ 434 Abs. 3 Satz 3 BGB). Und was Sie ausdrücklich zusagen wollen, etwa eine bestimmte Wohnfläche, gehört in den Vertrag.

Aus der Form folgt eine zweite Regel: Die Urkunde muss alle Vereinbarungen enthalten, die nach dem Willen der Parteien zum Geschäft gehören. Eine mündliche Nebenabrede, etwa ein zusätzlicher Betrag für Möbel oder eine Zusage über den Auszugstermin, ist formnichtig (§ 125 Satz 1 BGB) und kann den ganzen Vertrag erfassen (§ 139 BGB). Der Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn Auflassung und Eintragung in das Grundbuch erfolgen (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Bis dahin kann sich jede Seite auf die Formnichtigkeit berufen, und eine Vormerkung schützt den Käufer nicht (Bundesgerichtshof, 06.11.2015, V ZR 78/14, Rn. 18). Wird ein niedrigerer Kaufpreis beurkundet als vereinbart, ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft nichtig (§ 117 Abs. 1 BGB) und der wirklich gewollte mangels Form (§ 125 Satz 1 BGB), bis Auflassung und Eintragung den Mangel heilen; zudem wird Grunderwerbsteuer verkürzt, was als Steuerhinterziehung strafbar sein kann (§ 370 Abs. 1 AO).

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommt die Gemeinschaft hinzu. Die Teilungserklärung bestimmt, was Sondereigentum ist und was allen gehört, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung zeigen, welche Sanierungen anstehen und ob Sonderumlagen drohen. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass die Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, etwa des Verwalters, ist der Vertrag bis zur Zustimmung unwirksam (§ 12 Abs. 1 und 3 WEG). Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Zwischen Vertrag und Eigentum können Wochen oder Monate vergehen. In dieser Zeit sichert die Vormerkung den Käufer, und darum wird er erst zahlen, wenn sie eingetragen ist. Sie wird zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums in das Grundbuch eingetragen (§ 883 Abs. 1 BGB). Eine Verfügung, die danach über das Grundstück getroffen wird, etwa die Übereignung an einen zweiten Käufer oder eine neue Grundschuld, auch im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter, ist dem Käufer gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 BGB). Der Käufer kann von dem Dritten, der ein solches Recht erlangt hat, die Zustimmung zu der Eintragung oder Löschung verlangen, die er zur Verwirklichung seines Anspruchs braucht (§ 888 Abs. 1 BGB). Wird über das Vermögen des Verkäufers das Insolvenzverfahren eröffnet, kann der Käufer für seinen vorgemerkten Anspruch Befriedigung aus der Insolvenzmasse verlangen (§ 106 Abs. 1 Satz 1 InsO). Für Sie als Verkäufer hat die Vormerkung auch eine Kehrseite. Scheitert der Vertrag, bleibt sie im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird. Für die Löschung braucht das Grundbuchamt grundsätzlich die Bewilligung des Käufers (§ 19 GBO).

Wann der Kaufpreis fällig wird, bestimmt der Vertrag. Er kann die Fälligkeit an eine Mitteilung des Notars knüpfen, dass bestimmte Voraussetzungen vorliegen, etwa die eingetragene Vormerkung, die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht, nötige Genehmigungen und die Unterlagen zur Löschung der Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt. Erst dann zahlt der Käufer: Geld fließt erst, wenn sein Anspruch auf das Eigentum gesichert ist. Für Sie heißt das: Je früher die Unterlagen vorliegen, die von Ihrer Seite kommen, etwa die Zustimmung des Verwalters oder die Löschungsunterlagen Ihrer Bank, desto früher kann der Kaufpreis fällig werden.

Umgekehrt kann der Vertrag auch Sie sichern. Er kann den Notar anweisen, die Umschreibung des Eigentums erst zu beantragen, wenn Sie den Eingang des Kaufpreises bestätigt haben oder die Zahlung auf andere Weise nachgewiesen ist. Bis dahin bleiben Sie Eigentümer. Der Käufer kann sich in der Urkunde wegen der Zahlung des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Dann kann aus der Urkunde selbst vollstreckt werden, ohne dass zuvor ein Urteil erstritten werden muss. Zahlt der Käufer trotz Fälligkeit nicht, können Sie nach dem Gesetz vom Vertrag zurücktreten, wenn Sie ihm erfolglos eine angemessene Frist zur Zahlung gesetzt haben (§ 323 Abs. 1 BGB). Mit anderen Worten: Das Grundstück verlässt Sie erst, wenn das Geld da ist, und wenn das Geld ausbleibt, hat das Gesetz einen Weg zurück.

Ist Ihr Grundstück mit Grundschulden Ihrer Bank belastet, kann die Lastenfreistellung so geschehen, dass der Notar bei dieser Bank die Löschungsbewilligung anfordert, die die Bank unter der Auflage erteilt, dass ein bestimmter Ablösebetrag gezahlt wird. Der Käufer zahlt dann diesen Teil des Kaufpreises unmittelbar an Ihre Bank, den Rest an Sie. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht muss der Verkäufer beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt (§ 442 Abs. 2 BGB), es sei denn, der Käufer übernimmt es im Kaufvertrag (§ 435 Satz 1 BGB).

Seit 2023 verbietet das Geldwäschegesetz die Barzahlung beim Verkauf inländischer Immobilien: Die Gegenleistung darf nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht werden (§ 16a Abs. 1 Satz 1 GwG). Die Beteiligten müssen dem Notar nachweisen, wie gezahlt wurde, und der Notar stellt den Antrag auf Eintragung erst, wenn er diesen Nachweis geprüft hat (§ 16a Abs. 2 und 3 GwG). Für Sie als Verkäufer heißt das: Den Kaufpreis, auch eine Anzahlung, dürfen Sie nicht in bar oder in diesen Werten entgegennehmen. Jede Zahlung läuft über ein Konto, sonst stellt der Notar den Antrag auf Eintragung nicht.

Finanziert der Käufer mit einem Darlehen, kann seine Bank vor der Auszahlung eine Grundschuld verlangen, obwohl der Käufer noch nicht Eigentümer ist. Dafür kann der Kaufvertrag eine Finanzierungsvollmacht enthalten: Sie als Verkäufer bevollmächtigen den Käufer, Ihr Grundstück schon vor der Umschreibung mit einer Grundschuld zu belasten. Das ist eine Belastung Ihres Eigentums zugunsten einer fremden Bank. Deshalb kommt es auf die Einschränkungen an, die Sie schützen. Die Bank darf das Darlehen etwa nur zur Zahlung des Kaufpreises verwenden, die Grundschuld dient bis zur vollständigen Zahlung nur diesem Zweck, und Sie haften persönlich nicht. Ob die Bank des Käufers diese Einschränkungen annimmt, wird vor dem Termin geklärt.

Das Eigentum geht erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch über (§ 873 Abs. 1 BGB und § 925 Abs. 1 BGB). Vor der Eintragung verlangt das Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts; sie wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht (§ 22 Abs. 1 und 2 GrEStG). Mit der Übergabe gehen nach dem Gesetz die Gefahr, die Nutzungen und die Lasten auf den Käufer über (§ 446 Satz 1 und 2 BGB). Der Vertrag kann die Übergabe an die vollständige Zahlung des Kaufpreises knüpfen. Bis dahin tragen dann Sie als Verkäufer die Gefahr, und der Käufer zieht noch nicht ein. Ist es so vereinbart, geben Sie die Schlüssel erst aus der Hand, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.

Seit dem 1. Oktober 2026 wird der Vollzug zunehmend elektronisch abgewickelt. An diesem Tag ist das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen in wesentlichen Teilen in Kraft getreten (BGBl. 2026 I Nr. 192, Art. 20 Abs. 1). Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt seither elektronisch an (§ 18 Abs. 1 Satz 2 GrEStG). Gerichtliche Genehmigungen, etwa des Betreuungs- oder Familiengerichts, und das Zeugnis über ihre Rechtskraft erhält er als elektronisches Dokument (§ 41a Abs. 1 FamFG, § 46 Abs. 2 FamFG). Weitere Teile folgen am 1. Januar 2027, darunter die elektronische Übermittlung nach dem Baugesetzbuch und dem Grundstückverkehrsgesetz, und am 1. Januar 2028; andere erst an einem Tag, den das Bundesministerium der Finanzen im Bundesgesetzblatt bekannt gibt (Art. 20 Abs. 3 bis 5). An den Schritten des Vertrags ändert sich für Verkäufer und Käufer wenig: Neu ist der Weg, auf dem Notar, Gericht und Behörden die Unterlagen austauschen, und neu ist die Pflicht der Vertragsparteien, dem Gutachterausschuss auf dessen Aufforderung Daten über das Grundstück mitzuteilen (§ 195 Abs. 2 BauGB).

Verkaufen Sie ein gebrauchtes Haus oder eine gebrauchte Wohnung, kann die Haftung für Sachmängel im Vertrag ausgeschlossen werden, etwa mit der Formel „gekauft wie gesehen“. Ein solcher Haftungsausschluss ist unter Privatleuten grundsätzlich wirksam. Verwendet ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher vorformulierte Vertragsbedingungen, darf der Ausschluss die Haftung für Schäden aus der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit und für grob fahrlässig verursachte Schäden nicht erfassen (§ 309 Nr. 7 BGB); das gilt auch für Bedingungen, die nur für diesen einen Vertrag vorformuliert sind, soweit der Verbraucher auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte (§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Der Ausschluss erfasst auch Eigenschaften, die der Käufer nach den Angaben im Exposé erwarten darf; für sie haftet der Verkäufer dann nur bei Arglist (Bundesgerichtshof, 27.03.2026, V ZR 169/24, Rn. 8 und 10). Was Sie dagegen im Vertrag als Beschaffenheit vereinbaren, etwa eine bestimmte Wohnfläche, muss stimmen, auch wenn die Haftung im Übrigen ausgeschlossen ist (Bundesgerichtshof, 06.11.2015, V ZR 78/14, Rn. 9). Anders ist es bei neu errichteten Häusern und Wohnungen, die ein Bauträger verkauft. Für die Errichtung gilt Werkvertragsrecht (§ 650u Abs. 1 Satz 2 BGB), und vorformulierte Vertragsbedingungen dürfen die Ansprüche wegen Mängeln nicht ausschließen (§ 309 Nr. 8 Buchstabe b Doppelbuchstabe aa BGB).

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Arglistig handelt nach der Rechtsprechung, wer einen Mangel kennt oder für möglich hält und weiß oder billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätte (Bundesgerichtshof, 27.03.2026, V ZR 169/24, Rn. 11). Für Sie als Verkäufer heißt das: Was Sie wissen, etwa einen früheren Wasserschaden oder Feuchtigkeit im Keller, sagen Sie offen und lassen es in den Vertrag schreiben. Das ist ehrlich, und es schützt Sie zugleich vor einem späteren Streit.

Umgekehrt sind die Rechte des Käufers ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Mangel, den Sie vor der Unterschrift offen genannt haben, begründet deshalb in aller Regel keine Ansprüche mehr gegen Sie. Wie lange Sie im Übrigen einstehen müssen, bestimmt die Verjährung. Sie beträgt bei einem Bauwerk fünf Jahre (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe a BGB), bei sonstigen Mängeln des Grundstücks zwei Jahre (§ 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Bei Grundstücken beginnt sie mit der Übergabe (§ 438 Abs. 2 BGB). Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Käufer vom Mangel und vom Verkäufer erfährt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erfahren müssen (§ 199 Abs. 1 BGB), und endet spätestens mit den Höchstfristen des § 199 BGB; bei einem Bauwerk tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der fünf Jahre ein (§ 438 Abs. 3 BGB).

Ist die Wohnung vermietet, bleibt das Mietverhältnis bestehen. Der Käufer tritt mit dem Eigentum anstelle von Ihnen als Vermieter in die Rechte und Pflichten ein, die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergeben (§ 566 Abs. 1 BGB). Ganz aus der Verantwortung sind Sie damit nicht. Erfüllt der Käufer seine Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht, haften Sie für den Schaden des Mieters wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Von dieser Haftung werden Sie frei, wenn Sie dem Mieter den Übergang des Eigentums mitteilen und er nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). Hat der Mieter eine Kaution geleistet und kann er sie bei Ende des Mietverhältnisses vom Käufer nicht erlangen, bleiben Sie zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a Satz 2 BGB). Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Käufers können Sie als Verkäufer nicht aussprechen. Sie steht erst dem Käufer als neuem Vermieter zu. Diese Kündigung kann zudem gesperrt sein. Ist an den vermieteten Räumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert worden, kann sich der Käufer auf Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung erst drei Jahre nach der Veräußerung berufen; in Gebieten, die die Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt hat, weil die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 1 und 2 BGB). Entsprechendes gilt, wenn vermieteter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Käufer veräußert worden ist, außer die Käufer gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an oder das Wohnungseigentum wurde schon vor der Überlassung an den Mieter begründet (§ 577a Abs. 1a BGB).

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Das gilt nicht beim Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts (§ 577 Abs. 1 BGB). Es gilt nur für den ersten Verkauf nach der Umwandlung (Bundesgerichtshof, 21.01.2015, VIII ZR 51/14, Rn. 16). Sie als Verkäufer müssen dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn dabei über sein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Dieses Vorkaufsrecht des Mieters übt der Mieter durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus (§ 577 Abs. 3 BGB), bei Grundstücken innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags (§ 469 Abs. 2 BGB). Übt er es aus, kommt der Kauf zwischen ihm und Ihnen zu den Bestimmungen zustande, die Sie mit dem Käufer vereinbart haben (§ 464 Abs. 2 BGB). Der Vertrag mit dem Käufer bleibt daneben bestehen. Unterrichten Sie als Vermieter den Mieter nicht und erfährt er erst nach Erfüllung des Kaufvertrags davon, kann er von Ihnen nach der Rechtsprechung Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangen, abzüglich der Kosten, die beim Erwerb angefallen wären, und zwar auch dann, wenn er das Vorkaufsrecht nicht ausübt (Bundesgerichtshof, 21.01.2015, VIII ZR 51/14, Leitsatz).

Daneben steht das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch. Der Verkäufer hat ihr den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Das Grundbuchamt darf den Käufer erst eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (§ 28 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB). Die Gemeinde kann das Recht nur binnen drei Monaten nach der Mitteilung durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausüben (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen, das als Verzicht auf die Ausübung gilt (§ 28 Abs. 1 Satz 3 und 4 BauGB); den Antrag kann der Notar für die Beteiligten stellen. Nennt der Vertrag diese Erklärung als Voraussetzung der Fälligkeit, wird der Kaufpreis erst fällig, wenn sie vorliegt.

Ein Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat, bedarf der Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail genügt, ein Gespräch am Telefon nicht. Fehlt die Form, ist der Maklervertrag nichtig, und eine Provision ist grundsätzlich nicht geschuldet. Das gilt auch für den Vertrag, mit dem Sie als Verkäufer einen Makler beauftragen.

Seit Dezember 2020 regelt das Gesetz die Verteilung der Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 BGB). Haben nur Sie als Verkäufer den Makler beauftragt, können Sie dem Käufer höchstens die Hälfte der Provision auferlegen. Der Käufer muss erst zahlen, wenn Sie Ihren Anteil gezahlt und dies nachgewiesen haben (§ 656d Abs. 1 BGB). Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke gelten diese Regeln grundsätzlich nicht. Ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschriften liegt vor, wenn der Erwerb für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar dem Wohnen eines einzelnen Haushalts dient; eine Einliegerwohnung oder ein Büro von jeweils nur untergeordneter Bedeutung schadet nicht (Bundesgerichtshof, 06.03.2025, I ZR 32/24, Leitsätze a und b). Auch ein Zweifamilienhaus kann darunter fallen, wenn es nach seinen Gegebenheiten nachvollziehbar von einem Haushalt bewohnt werden soll; die Teilung der Provision nach § 656c BGB gilt dann aber nur, wenn der Käufer diese Absicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht hat (Bundesgerichtshof, 16.07.2026, I ZR 111/25, Leitsatz).

Die Grunderwerbsteuer beträgt nach dem Bundesgesetz 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG); die Länder bestimmen den Satz selbst (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Bayern ist bei 3,5 Prozent geblieben, die übrigen Länder liegen höher, bis 6,5 Prozent (Stand Oktober 2026). Befreit ist unter anderem der Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers und durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG). Steuerschuldner sind regelmäßig die an dem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen (§ 13 Nr. 1 GrEStG), also auch Sie als Verkäufer. Übernimmt der Käufer die Steuer im Vertrag, bindet das nur Sie beide untereinander. Dem Finanzamt gegenüber haften Sie als Gesamtschuldner mit (§ 44 Abs. 1 AO). Zahlt der Käufer nicht, kann es sich an Sie halten. Die Schenkung eines Grundstücks fällt grundsätzlich nicht unter die Grunderwerbsteuer, sondern unter die Schenkungsteuer; bei einer Schenkung unter einer Auflage wird für den Wert der Auflage, die bei der Schenkungsteuer abziehbar ist, jedoch Grunderwerbsteuer erhoben (§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG).

Die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dazu erforderlichen Erklärungen trägt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Kosten der Löschung alter Belastungen gehören nicht dazu; sie dienen der Pflicht des Verkäufers, das Grundstück frei von Rechten Dritter zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 442 Abs. 2 BGB), und treffen ihn, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt. Notar und Grundbuchamt rechnen nach den gesetzlichen Gebühren des Gerichts- und Notarkostengesetzes ab, die sich nach dem Geschäftswert richten (§ 3 Abs. 1 GNotKG); eine Vereinbarung über die Höhe der Notarkosten ist unwirksam, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt (§ 125 GNotKG). Über die Höhe gibt der Notar vorab Auskunft.

Für Sie als Verkäufer stellt sich die Frage der Einkommensteuer. Ein Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Bei einer Schenkung zählt die Anschaffung durch den Schenker (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG); der Erbe tritt als Gesamtrechtsnachfolger in die Rechtsstellung des Erblassers ein (§ 1922 Abs. 1 BGB), sodass auch für ihn dessen Anschaffung zählt. Vor dem Verkauf einer vermieteten Wohnung lohnt deshalb der Blick auf das Datum der Anschaffung.