Zwangs­versteigerung

Die Zwangsversteigerung wird vom Vollstreckungsgericht auf Antrag angeordnet (§ 15 ZVG). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Landesregierungen können die Verfahren für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte durch Rechtsverordnung einem Amtsgericht zuweisen (§ 1 Abs. 2 ZVG). Den Antrag stellt ein Gläubiger, etwa eine Bank aus einer Grundschuld, deren Bestellungsurkunde eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung enthält. Der Anordnungsbeschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks (§ 20 Abs. 1 ZVG) und hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots (§ 23 Abs. 1 ZVG). Der Eigentümer bleibt aber bis zum Zuschlag Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG), und er darf das Haus im Rahmen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft weiter nutzen und darin wohnen (§ 24 ZVG).

Das Gericht setzt den Verkehrswert durch Beschluss fest, nötigenfalls nach Anhörung eines Sachverständigen. Gegen diesen Beschluss ist die sofortige Beschwerde zulässig, binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung (§ 74a Abs. 5 Satz 1 und 3 ZVG, § 569 Abs. 1 ZPO). Den Zuschlag kann man später nicht mehr mit der Begründung anfechten, der Wert sei falsch festgesetzt (§ 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG). Wer das Gutachten für zu niedrig hält, muss also jetzt handeln. Von innen kann der Gutachter das Haus nur besichtigen, wenn der Eigentümer oder der Bewohner ihn hereinlässt. Ohne Besichtigung kann er den Zustand im Inneren nur aus Unterlagen und dem äußeren Eindruck beurteilen.

Die Terminsbestimmung muss mindestens sechs Wochen vor dem Termin bekannt gemacht sein, nach einer einstweiligen Einstellung mindestens zwei Wochen, und dem Schuldner und den dem Gericht bekannten Beteiligten vier Wochen vorher zugestellt sein (§ 43 Abs. 1 und 2 ZVG). Die Gerichte veröffentlichen ihre Termine im gemeinsamen Portal der Länder, zvg-portal.de. Das Amtsgericht München stellt dort nach eigenen Angaben in der Regel auch das Gutachten bereit. Es weist darauf hin, dass es anderen, oft ähnlich lautenden Internetseiten keine Informationen zur Verfügung stellt und für deren Inhalt keine Gewähr übernimmt.

Im Termin stellt das Gericht das geringste Gebot fest. Zugelassen wird nur ein Gebot, das die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehenden Rechte und die Kosten des Verfahrens deckt (§ 44 Abs. 1 ZVG). Die vorgehenden Rechte bleiben bestehen, die nachrangigen erlöschen (§ 52 Abs. 1 ZVG). Betreibt ein Gläubiger aus den Rangklassen 2 oder 3 des § 10 Abs. 1 ZVG, etwa die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen rückständigen Hausgelds, gehen ihm die Rechte im Grundbuch nach. Sie erlöschen dann grundsätzlich, mit den Ausnahmen in § 52 Abs. 2 ZVG. Für Sie als Eigentümer heißt das: Eine bestehen bleibende Grundschuld übernimmt der Ersteher in voller Höhe. Bei den Wertgrenzen, die Sie schützen, zählt ihr Kapitalwert deshalb zum Meistgebot hinzu (§ 74a Abs. 1 und § 85a Abs. 1 ZVG).

Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung müssen mindestens 30 Minuten liegen (§ 73 Abs. 1 ZVG). Ein Beteiligter, dessen Recht durch Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt würde, kann Sicherheit verlangen, jedoch nur sofort nach Abgabe des Gebots (§ 67 Abs. 1 ZVG), und zwar für ein Zehntel des Verkehrswerts (§ 68 Abs. 1 ZVG). Eine Sicherheit durch Barzahlung ist ausgeschlossen. Möglich sind ein im Inland zahlbarer Verrechnungsscheck eines im Institutsregister aufgeführten Kreditinstituts oder der Bundesbank, der frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt ist, eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines solchen Kreditinstituts, die im Inland zu erfüllen ist (nicht bei Geboten des Schuldners oder eines neu eingetretenen Eigentümers), oder eine Überweisung an die Gerichtskasse, die vor dem Termin gutgeschrieben ist und im Termin nachgewiesen wird (§ 69 ZVG). Wer für einen anderen bietet, muss seine Vertretungsmacht sofort durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen, wenn sie dem Gericht nicht offenkundig ist (§ 71 Abs. 2 ZVG).

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern der Beschluss nicht im Beschwerdeweg rechtskräftig aufgehoben wird (§ 90 Abs. 1 ZVG). Der Zuschlag wird im Termin oder in einem besonderen Verkündungstermin verkündet, der nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden soll (§ 87 ZVG). Das Bargebot zahlt der Ersteher durch Überweisung an die Gerichtskasse so rechtzeitig, dass es vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist. Es ist vom Zuschlag an zu verzinsen (§ 49 Abs. 1 bis 3 ZVG). Deckt der Erlös die Forderung nicht, bleibt der persönliche Schuldner, etwa der bisherige Eigentümer als Darlehensnehmer, zur Zahlung des Rests verpflichtet. Hat ein Gläubiger, der aus dem Grundstück zu befriedigen ist, das Haus selbst unter sieben Zehnteln des Grundstückswerts ersteigert, gilt er auch insoweit als befriedigt, als sein Anspruch bei einem Gebot in Höhe von sieben Zehnteln gedeckt wäre (§ 114a ZVG).

Das Verfahren ist auf Antrag des Schuldners für höchstens sechs Monate einstweilen einzustellen, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners und nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht (§ 30a Abs. 1 ZVG). Der Antrag ist abzulehnen, wenn die Einstellung dem Gläubiger nicht zuzumuten ist oder wenn die Versteigerung zu einem späteren Zeitpunkt voraussichtlich einen wesentlich geringeren Erlös bringen würde (§ 30a Abs. 2 ZVG). Das Gericht kann die Einstellung an Auflagen knüpfen, etwa an die pünktliche Zahlung der laufenden Zinsen (§ 30a Abs. 3 bis 5 ZVG). Einmal ist eine erneute Einstellung möglich, wenn sie dem Gläubiger zuzumuten ist (§ 30c ZVG). Der Antrag hat deshalb nur Aussicht, wenn sich darlegen lässt, wie die Versteigerung vermieden werden soll, etwa durch einen Verkauf, eine Umschuldung oder eine Einigung mit der Bank.

Die Einstellung ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen zu beantragen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Verfügung, in der das Gericht auf das Antragsrecht, den Fristbeginn und die Folgen einer Versäumung hinweist. Dieser Hinweis soll möglichst zugleich mit dem Anordnungsbeschluss zugestellt werden (§ 30b Abs. 1 ZVG). Eine Notfrist kann nicht verlängert werden (§ 224 ZPO). Wer Post vom Vollstreckungsgericht erhalten hat, notiert deshalb gleich, wann der Hinweis zugestellt wurde, und hebt den Umschlag auf.

Unabhängig davon kann der Gläubiger die Einstellung bewilligen. Hat er sie bewilligt, ist das Verfahren einstweilen einzustellen (§ 30 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Das kann etwa in Betracht kommen, wenn ernsthafte Verhandlungen laufen oder ein Verkauf in Sicht ist. Ist das Verfahren auf Bewilligung des Gläubigers bereits zweimal eingestellt, gilt eine erneute Bewilligung als Rücknahme des Versteigerungsantrags (§ 30 Abs. 1 Satz 3 ZVG). Wird die Fortsetzung nicht binnen sechs Monaten beantragt, ist das Verfahren aufzuheben (§ 31 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Der betreibende Gläubiger kann sein Verfahren also durch seine Bewilligung anhalten und durch die Rücknahme seines Antrags beenden (§ 29 ZVG, § 30 Abs. 1 ZVG). Sind weitere Gläubiger dem Verfahren beigetreten, etwa die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen Hausgelds, hat jeder von ihnen dieselben Rechte wie der erste (§ 27 ZVG). Bewilligung und Rücknahme eines Gläubigers wirken dann nur für sein Verfahren, für die anderen läuft die Versteigerung weiter. Ein Gespräch mit dem Gläubiger, bei mehreren mit jedem von ihnen, kann deshalb ein Weg sein.

Bedeutet die Versteigerung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist, kann das Vollstreckungsgericht sie auf Antrag ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen (§ 765a Abs. 1 ZPO). Eine solche Härte, die in die Abwägung einzubeziehen ist, liegt nach dem Bundesgerichtshof auch vor, wenn der Schuldner erkrankt ist und die Fortsetzung des Verfahrens eine Verschlechterung seines Gesundheitszustands und als Folge eine Gefahr für sein Leben oder schwerwiegende gesundheitliche Risiken erwarten lässt (Bundesgerichtshof, 13.10.2016, V ZB 138/15, Leitsatz). Eingestellt wird deshalb nicht ohne Weiteres. Das Gericht prüft, ob der Gefahr auch auf andere Weise begegnet werden kann (dort Rn. 5). Bei Suizidgefahr hat der Bundesgerichtshof entschieden: Hält das Vormundschaftsgericht, heute das Betreuungsgericht, Maßnahmen zum Schutz des Lebens nicht für geboten, solange nicht vollstreckt wird, darf das Verfahren nur fortgesetzt werden, wenn das Vollstreckungsgericht flankierende Maßnahmen ergreift, die ein rechtzeitiges Tätigwerden dieses Gerichts zur Abwendung der Suizidgefahr ermöglichen (Bundesgerichtshof, 15.07.2010, V ZB 1/10, Leitsatz). Lebt der Mensch, dessen Leben oder Gesundheit gefährdet ist, sei es der Schuldner oder ein Angehöriger, nicht in dem versteigerten Haus, rechtfertigen solche Gefahren eine Einstellung grundsätzlich nicht (Bundesgerichtshof, 11.12.2025, V ZB 3/25, Leitsatz). Im entschiedenen Fall wohnte der Sohn der Schuldnerin mit seiner Familie zur Miete in der Wohnung; geltend gemacht war eine Gefahr für die Gesundheit ihres Ehemanns, der dort nicht lebte (dort Rn. 1). Wer so belastet ist, braucht zuerst Hilfe für sich selbst. Ärztliche Bescheinigungen sind dann auch für das Verfahren wichtig.

Noch im Versteigerungstermin bleibt ein Weg: Das Verfahren wird eingestellt, wenn der Schuldner im Termin einen Einzahlungs- oder Überweisungsnachweis einer Bank oder Sparkasse oder eine öffentliche Urkunde vorlegt, aus der sich ergibt, dass er oder ein Dritter, der berechtigt ist, den Gläubiger zu befriedigen, den zur Befriedigung und zur Deckung der Kosten erforderlichen Betrag an die Gerichtskasse gezahlt hat (§ 75 ZVG). Das setzt voraus, dass das Geld da ist. Ist über das Vermögen des Eigentümers ein Insolvenzverfahren eröffnet, kann der Insolvenzverwalter unter den Voraussetzungen des § 30d ZVG die Einstellung beantragen.

Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Dieses Verbot schützt nur den Gläubiger, der das Verfahren betreibt. Sie bleiben Eigentümer und können einen Kaufvertrag schließen, doch dem Gläubiger gegenüber ist die Veräußerung unwirksam (§ 135 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 136 BGB). Ist die Versteigerung wegen des Anspruchs aus einem eingetragenen Recht angeordnet, etwa aus der Grundschuld Ihrer Bank, hat eine Veräußerung nach der Beschlagnahme auf den Fortgang des Verfahrens keinen Einfluss (§ 26 ZVG). Mit anderen Worten: Der Verkauf allein hält die Versteigerung nicht an.

Nimmt der Gläubiger seinen Versteigerungsantrag zurück, ist das Verfahren aufzuheben (§ 29 ZVG). Sind weitere Gläubiger beigetreten, etwa die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen Hausgelds, braucht es auch deren Rücknahme (§ 27 ZVG). Wird das Verfahren aufgehoben, ersucht das Gericht das Grundbuchamt um Löschung des Versteigerungsvermerks (§ 34 ZVG). Ein Käufer wird deshalb in aller Regel erst zahlen wollen, wenn feststeht, dass die Gläubiger ihre Anträge zurücknehmen und die Belastungen gelöscht werden. Der Kaufvertrag kann die Fälligkeit des Kaufpreises an diese Voraussetzungen knüpfen.

Der freihändige Verkauf kann einen höheren Preis bringen als die Versteigerung, Kosten sparen und dem Eigentümer mehr Einfluss auf den Zeitpunkt des Auszugs lassen. Weil der Käufer das Haus ohne die Grundschuld erwerben will und das Verfahren nur angehalten oder beendet wird, wenn die Bank die Einstellung bewilligt oder ihren Antrag zurücknimmt (§ 29 ZVG, § 30 Abs. 1 ZVG), geht er nur mit ihr. Ob sie dazu bereit ist, hängt vom Angebot und vom Einzelfall ab. Für Menschen mit Schulden, die über das Haus hinausgehen, gehört zur Planung auch die Frage, wie es danach weitergeht. Hier können eine Schuldnerberatungsstelle und das Insolvenzrecht Wege zeigen.

Für diesen Fall gibt es Angebote, die Wege aufzeigen wollen, die Immobilie zu erhalten, unter Namen wie Immobilienrettung. Ein Käufer übernimmt das Haus und bezahlt die Bank, der Eigentümer mietet es zurück und darf es innerhalb einer Frist zu einem vereinbarten Preis zurückkaufen. Das kann Zeit verschaffen. Der Kaufpreis wird dabei frei vereinbart und kann deutlich unter dem Verkehrswert liegen. In der Versteigerung gelten dagegen Wertgrenzen, bis der Zuschlag einmal aus einem dieser Gründe versagt worden ist: Der Zuschlag wird versagt, wenn das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Verkehrswerts nicht erreicht, außer bei bestimmten Geboten eines Gläubigers (§ 85a Abs. 1 und 3 ZVG), und auf Antrag eines Berechtigten, wenn es unter sieben Zehnteln bleibt (§ 74a Abs. 1 ZVG). Gelingt der Rückkauf nicht, kann das Haus deshalb möglicherweise zu einem schlechteren Preis verloren sein als in der Versteigerung. Ein solches Angebot wird vor der Unterschrift genau geprüft und neben die anderen Wege gelegt.

Gehört das Haus mehreren gemeinsam, etwa Ehegatten oder Geschwistern nach einem Erbfall, können sie über das ganze Haus nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 Satz 2 BGB). Für den Verkauf braucht es also alle Miteigentümer. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder von ihnen die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, bei einem Haus durch Teilungsversteigerung (§ 749 Abs. 1 BGB, § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Bleibt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte unter sieben Zehnteilen des Grundstückswerts, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in dieser Höhe voraussichtlich gedeckt wäre, die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74a Abs. 1 Satz 1 ZVG). Der Antrag ist bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag zu stellen (§ 74a Abs. 2 ZVG). Er scheidet aus, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und einen unverhältnismäßigen Nachteil glaubhaft macht (§ 74a Abs. 1 Satz 2 ZVG). Bietet ein Gläubiger selbst, gilt eine Sonderregel (§ 74b ZVG).

Erreicht das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen (§ 85a Abs. 1 ZVG). Eine Ausnahme gilt, wenn das Meistgebot von einem Gläubiger stammt, der aus dem Grundstück zu befriedigen ist, etwa der Bank mit ihrer Grundschuld, und sein Gebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte zusammen mit dem Betrag, mit dem er ausfallen würde, die Hälfte erreicht (§ 85a Abs. 3 ZVG).

Beide Grenzen gelten nur so lange, bis der Zuschlag einmal aus einem dieser Gründe versagt worden ist. Dann bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin (§ 74a Abs. 3 ZVG). Im neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder wegen der sieben Zehntel noch wegen der Hälfte versagt werden (§ 74a Abs. 4 ZVG, § 85a Abs. 2 ZVG). Dann ist ein Zuschlag auch weit unter dem Verkehrswert möglich. Bleibt ein Termin dagegen ohne Gebot, wird das Verfahren einstweilen eingestellt (§ 77 Abs. 1 ZVG), und die Grenzen gelten im nächsten Termin weiter. Für Eigentümer ist das ein Grund mehr, die Zeit vor dem ersten Termin zu nutzen.

Gegen die Erteilung des Zuschlags steht jedem Beteiligten die sofortige Beschwerde zu (§ 96 und § 97 Abs. 1 ZVG). Sie ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen einzulegen (§ 569 Abs. 1 ZPO). Für die Beteiligten, die im Termin erschienen waren, beginnt die Frist mit der Verkündung (§ 98 Satz 2 ZVG). Die Beschwerde kann nur auf bestimmte Gründe gestützt werden (§ 100 Abs. 1 ZVG), etwa auf einen Verstoß gegen die Fristen für die Bekanntmachung oder die Bietzeit (§ 83 Nr. 7 ZVG) oder darauf, dass die Fortsetzung des Verfahrens aus einem sonstigen Grund unzulässig ist (§ 83 Nr. 6 ZVG).

Der Zuschlagsbeschluss ist ein Titel auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer des Grundstücks (§ 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Der bisherige Eigentümer muss also ausziehen, und der Ersteher kann den Gerichtsvollzieher beauftragen. Auch hier ist Vollstreckungsschutz möglich. In Räumungssachen ist der Antrag spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen, außer die Gründe sind erst danach entstanden oder der Schuldner war ohne Verschulden an einem rechtzeitigen Antrag gehindert (§ 765a Abs. 3 ZPO). Wer weiß, dass er ausziehen muss, kann früh mit dem Ersteher sprechen. Ein solches Gespräch kann klären, ob sich ein Auszugstermin vereinbaren lässt.

Mietverhältnisse gehen auf den Ersteher über (§ 57 ZVG). Er ist aber berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht nur für den ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG). Auch dann braucht der Ersteher bei Wohnraum ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 BGB). Eine Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem früheren Eigentümer, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt, steht dieser Kündigung nicht entgegen, wenn der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wurde (Bundesgerichtshof, 15.09.2021, VIII ZR 76/20, Leitsatz).