Was sollten Eigentümer vor einem Teilverkauf wissen?

Viele Menschen haben ihr Haus abbezahlt und leben im Alter dort, wo sie immer gelebt haben. Und doch fehlt Geld, für eine Reparatur, für Pflege, für die Kinder oder einfach für den Alltag. Angebote, einen Teil des Hauses zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben, klingen dann wie eine Lösung. Für manche sind sie das auch. Sie verdienen aber eine ruhige Prüfung, denn die Verträge binden für den Rest des Lebens.

Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Bruchteil seiner Immobilie, etwa ein Viertel oder die Hälfte, an ein Unternehmen. Das Unternehmen wird Miteigentümer, es entsteht eine Gemeinschaft nach Bruchteilen.¹ Weil es um ein Grundstück geht, wird der Vertrag notariell beurkundet, und der Verbraucher soll den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin erhalten.²

Damit der Eigentümer im ganzen Haus wohnen bleiben kann, wird ihm an dem verkauften Anteil ein Nießbrauch bestellt.³ Dafür zahlt er dem Unternehmen ein monatliches Nutzungsentgelt. Das heißt: Er bekommt einen Kaufpreis für den Anteil, und er zahlt ab sofort für das Wohnen in dem Teil, der ihm nicht mehr gehört.

Die Kosten eines Teilverkaufs zeigen sich erst über die Zeit. Das Nutzungsentgelt richtet sich meist nach einem Prozentsatz des Anteilswerts und kann vertraglich steigen. Hinzu kommt in vielen Verträgen, dass der Eigentümer Instandhaltung, Versicherung und Lasten für das ganze Haus trägt, obwohl ihm nur noch ein Teil gehört. Und häufig ist für den späteren Verkauf des ganzen Hauses eine Gebühr vereinbart.

Der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen beim Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat festgestellt, dass Teilverkäufe in einem Graubereich zwischen Immobiliengeschäft und Verbraucherdarlehen liegen, dass die Verträge oft schwer zu durchschauen sind und dass das Modell in vielen Fällen teurer ist als ein Darlehen.⁴ Er empfiehlt unter anderem, den Teilverkauf rechtlich als Immobiliar-Verbraucherdarlehen einzustufen oder ihm gleichzustellen.⁵

Für Sie heißt das: Lassen Sie sich die Zahlen über zehn und fünfzehn Jahre nebeneinanderlegen, mit allen Entgelten, Gebühren und Kosten, und vergleichen Sie sie mit einem Darlehen und mit einem Verkauf. Diese Rechnung ist mühsam. Sie ist aber die Grundlage jeder guten Entscheidung.

Die Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister hat sich im November 2025 mit dem Teilverkauf befasst. Sie stellt fest, dass das Modell erhebliche Risiken für Verbraucherinnen und Verbraucher bergen kann, dass die hohe Komplexität der Verträge und ihre oftmals fehlende Transparenz eine informierte Entscheidung erschweren können, und dass bei Verzug mit der Nutzungsentschädigung und Insolvenz des Teilkäufers der Verlust des Eigenheims droht.⁶

Ob das Wohnen in der Insolvenz des Unternehmens gesichert ist, hängt vor allem vom Rang des Nießbrauchs ab. Steht er im Grundbuch vor allen Grundschulden, die das Unternehmen auf seinen Anteil eintragen lässt, bleibt er in der Regel auch in einer Zwangsversteigerung bestehen.⁷ Steht er dahinter, kann er mit dem Zuschlag erlöschen.

Ein zweites Risiko liegt in der Gemeinschaft selbst. Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich jederzeit ihre Aufhebung verlangen, und bei einem Haus geschieht das durch Teilungsversteigerung.⁸ Ein vereinbarter Ausschluss wirkt gegen einen späteren Erwerber des Anteils nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, und aus wichtigem Grund kann die Aufhebung trotzdem verlangt werden.⁹

Diese Frage ist offen, und sie hat Gewicht. Wäre der Teilverkauf ein Verbraucherdarlehen, gälten die Schutzregeln des Darlehensrechts, etwa die Pflicht zur Prüfung der Kreditwürdigkeit und die Angabe eines effektiven Jahreszinses. Die Bundesregierung hat dazu geantwortet: Eine Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Teilverkäufen ist gesetzlich derzeit nicht ausdrücklich geregelt. Die Schutzvorschriften setzen einen Verbraucherdarlehensvertrag oder ein Umgehungsgeschäft voraus, und das hängt von den Vertragsbedingungen und den Umständen des Einzelfalls ab.¹⁰

Ob die Einordnung als Verbraucherdarlehen nach geltendem Recht vertretbar ist, bleibt nach der Antwort der Bundesregierung der Entscheidung der Zivilgerichte im jeweiligen Einzelfall vorbehalten.¹¹ Die Bundesregierung prüft die Empfehlung des Sachverständigenrats sorgfältig und ergebnisoffen, auch die Frage, ob die Frist von zwei Wochen für den Vertragsentwurf ausreicht.¹² Die Justizminister der Länder haben die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz gebeten, einen Regelungsvorschlag vorzulegen.¹³

Mit anderen Worten: Ein besonderes Gesetz, das Sie schützt, gibt es noch nicht. Deshalb hängt viel davon ab, was in Ihrem Vertrag steht. Gerichtsentscheidungen zu einzelnen Verträgen gibt es, ihre Bedeutung für Ihren Vertrag lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.

Ein Teilverkauf ist eine Entscheidung für viele Jahre. Diese Fragen sollten beantwortet sein, bevor Sie zum Notar gehen. Wie hoch ist das Nutzungsentgelt, und wann und wie steigt es? Wer trägt Instandhaltung, Versicherung und Lasten? Was geschieht, wenn Sie das Entgelt einmal nicht zahlen können? Steht der Nießbrauch an erster Rangstelle? Ist die Aufhebung der Gemeinschaft im Grundbuch ausgeschlossen? Wann und zu welchem Preis wird das ganze Haus verkauft, und wer bestimmt den Preis? Können Sie den Anteil zurückkaufen, und zu welchen Bedingungen? Welche Gebühren fallen beim Gesamtverkauf an?

Lassen Sie sich nicht drängen. Kein seriöses Angebot verlangt eine Unterschrift in wenigen Tagen, und die zwei Wochen mit dem Entwurf des Notars sind das Mindeste. Und sprechen Sie, wenn es möglich ist, mit Ihren Kindern. Die Entscheidung bleibt Ihre. Aber ein Gespräch in der Familie verhindert spätere Überraschungen, und manchmal zeigt es einen Weg, an den vorher niemand gedacht hat.

Vergleichen Sie schließlich mit anderen Wegen. Die Justizminister der Länder haben den Bund gebeten zu prüfen, ob älteren Menschen der Zugang zu lebzeitig tilgungsfreien Darlehen erleichtert werden kann, als kostengünstigerer Alternative zum Teilverkauf.¹⁴ Auch ein Verkauf mit Umzug in eine kleinere Wohnung oder eine Verrentung kann passen.

Wenn Sie einen Teilverkauf erwägen, helfen diese Schritte.

1. Bedarf klären: Wie viel Geld brauchen Sie, wofür und für wie lange?
2. Angebote vergleichen: Teilverkauf, Darlehen, Verrentung, Verkauf mit Umzug, mit Zahlen über zehn und fünfzehn Jahre.
3. Vertrag prüfen lassen: Vor dem Notartermin, unabhängig von dem, der am Vertrag verdient.
4. Grundbuch ansehen: Rang des Nießbrauchs und Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft.
5. In Ruhe entscheiden: Mit den zwei Wochen des Notars als Mindestzeit, und gern mit der Familie.