Nießbrauch oder Wohnungs­recht: Was passt bei der Übergabe?

Die meisten Eltern, die ihr Haus an die Kinder übergeben, möchten dort weiter leben. Das ist ein verständlicher Wunsch, und er verdient Schutz. Ohne ein vorbehaltenes Recht hätten die Eltern nach der Übergabe nur das Wort ihrer Kinder. Und mündliche Zusagen tragen nicht in jedem Fall: Das Kind kann sterben, sich trennen, Schulden haben oder das Haus verkaufen wollen.

Deshalb behalten sich Eltern bei der Übergabe ein Recht vor, das im Grundbuch eingetragen wird und gegen jeden späteren Eigentümer wirkt. Das Gesetz bietet dafür zwei Rechte an: den Nießbrauch und das Wohnungsrecht. Sie klingen ähnlich, und sie werden im Alltag oft verwechselt. Sie wirken aber sehr verschieden.

Der Nießbraucher ist berechtigt, sämtliche Nutzungen der Sache zu ziehen.¹ Er darf selbst wohnen, er darf aber auch vermieten und die Miete behalten. Er ist zum Besitz berechtigt und muss die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechterhalten.²

Mit den Rechten kommen Pflichten. Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen, gewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen sind seine Sache.³ Er trägt die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer und die Zinsen der Grundschulden, die bei der Bestellung des Nießbrauchs schon bestanden.⁴ Größere Erneuerungen, etwa ein neues Dach, gehören nach dem Gesetz nicht dazu. Viele Verträge regeln die Kosten aber anders, etwa so, dass die Eltern als Nießbraucher alle Kosten tragen.

Der Nießbrauch ist nicht übertragbar. Seine Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden.⁵ Er kann besonders passen, wenn die Eltern auf Mieteinnahmen angewiesen sind, etwa bei einem Haus mit mehreren Wohnungen.

Das Wohnungsrecht gibt das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.⁶ Es ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit.⁷ Der Berechtigte darf seine Familie und die zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufnehmen.⁸

Vermieten darf der Berechtigte die Wohnung nur, wenn ihm die Überlassung an andere ausdrücklich gestattet ist.⁹ Das Wohnungsrecht ist also enger als der Nießbrauch, und es lässt dem Eigentümer mehr. Es kann passen, wenn es den Eltern um das Wohnen geht und nicht um Erträge.

Auf das Wohnungsrecht sind nur einzelne Vorschriften des Nießbrauchs anzuwenden, darunter die Pflicht zur gewöhnlichen Unterhaltung der Wohnung.¹⁰ Die Pflicht, öffentliche Lasten zu tragen, gehört nicht dazu. Wer zahlt also Heizung, Strom, Grundsteuer und Versicherung? Das Gesetz beantwortet das nicht vollständig. Der Vertrag muss es tun, und zwar so genau, dass es auch nach Jahren keinen Streit gibt.

Für die Schenkungsteuer wird der Wert des vorbehaltenen Rechts vom Wert des Hauses abgezogen. Er wird als Kapitalwert berechnet, aus dem Jahreswert und einem Vervielfältiger, der vom Lebensalter und Geschlecht des Berechtigten abhängt und vom Bundesministerium der Finanzen nach der Sterbetafel bekannt gemacht wird.¹¹ Ein Nießbrauch hat meist einen höheren Jahreswert als ein Wohnungsrecht, weil er mehr umfasst.

Für den Pflichtteil der anderen Kinder zählt eine Schenkung zehn Jahre lang mit, jedes Jahr ein Zehntel weniger.¹² Die Frist beginnt aber erst, wenn der Schenker den Genuss des Geschenks im Wesentlichen entbehrt. Ein vorbehaltener Nießbrauch am ganzen Grundstück hindert deshalb den Beginn der Frist.¹³ Bei einem Wohnungsrecht ist das nur in Ausnahmefällen so.¹⁴

Für die Rückforderung wegen Verarmung gilt eine andere Frist, und dort spielt die Wahl keine Rolle. Die zehn Jahre beginnen mit dem Antrag beim Grundbuchamt, und ein vorbehaltenes Nutzungsrecht hindert ihren Beginn nicht.¹⁵ Wer beide Fristen nebeneinanderlegt, sieht: Die Wahl zwischen Nießbrauch und Wohnungsrecht wirkt sich auf die Pflichtteilsergänzung aus, auf die Rückforderung wegen Verarmung nicht. Welche Folgen sie im Einzelfall hat, wird vor der Übergabe genau geprüft.

Ein vorbehaltenes Recht ist nur so sicher wie sein Rang. Steht es im Grundbuch vor allen Grundschulden, bleibt es auch dann bestehen, wenn eine Bank des Kindes später die Zwangsversteigerung betreibt. Es wird beim geringsten Gebot berücksichtigt und bleibt bestehen.¹⁶ Anders kann es liegen, wenn wegen rückständiger öffentlicher Lasten wie der Grundsteuer oder bei einer Eigentumswohnung wegen rückständigen Hausgelds versteigert wird, denn diese Ansprüche gehen den eingetragenen Rechten vor.¹⁷

Steht es hinter einer Grundschuld, aus der versteigert wird, erlischt es mit dem Zuschlag. An seine Stelle tritt nur ein Anspruch auf Wertersatz aus dem Erlös, beim Nießbrauch und beim Wohnungsrecht in Form einer Geldrente.¹⁸ Reicht der Erlös nicht, gehen die Eltern leer aus und müssen ausziehen.

Deshalb gilt bei jeder Übergabe: Das vorbehaltene Recht steht an erster Stelle. Will das Kind das Haus später beleihen, verlangt die Bank oft, dass die Eltern mit ihrem Recht zurücktreten. Darauf sollten Eltern sich nur einlassen, wenn sie die Folgen kennen und wenn es dafür einen guten Grund gibt.

Vor einer Übergabe helfen diese Schritte.

1. Wünsche klären: Wollen Sie nur wohnen, oder brauchen Sie auch die Erträge des Hauses?
2. Kosten verteilen: Heizung, Grundsteuer, Versicherung, Dach: Wer zahlt was? Das wird im Vertrag aufgeschrieben.
3. Rang sichern: Das Recht wird an erster Stelle im Grundbuch eingetragen.
4. Für das Heim vorsorgen: Was gilt, wenn Sie ins Pflegeheim ziehen? Auch das gehört in den Vertrag.
5. Steuer und Pflichtteil prüfen: Der Steuerberater rechnet die Schenkungsteuer, und die Geschwister werden mitbedacht.