Was wird aus dem Wohnungs­recht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?

Viele Eltern haben ihr Haus vor Jahren den Kindern übergeben und sich ein lebenslanges Wohnungsrecht vorbehalten. Dann kommt der Tag, an dem das Leben zu Hause nicht mehr geht und der Umzug ins Pflegeheim nötig wird. Für die Familie ist das ein schwerer Schritt. Und bald stellt sich eine Frage, an die bei der Übergabe niemand gedacht hat: Was wird jetzt aus dem Wohnungsrecht?

Die erste Antwort ist klar. Das Recht erlischt nicht. Ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis führt nicht generell zum Erlöschen des Wohnungsrechts, selbst wenn das Hindernis auf Dauer besteht.¹ Der Bundesgerichtshof begründet das damit, dass der Berechtigte mit Gestattung des Eigentümers die Ausübung anderen überlassen und so einen Vorteil aus dem Recht ziehen kann.²

Das heißt: Das Wohnungsrecht bleibt im Grundbuch stehen, bis der Berechtigte stirbt oder darauf verzichtet. Steht es beiden Eltern als Gesamtberechtigten zu, erlischt beim Tod des einen nur dessen Recht, und das des anderen bleibt bestehen.³

Das Wohnungsrecht ist ein Recht zum Wohnen, kein Recht auf Geld. Kann der Berechtigte nicht mehr wohnen, entsteht daraus nicht von selbst ein Zahlungsanspruch. Der Bundesgerichtshof hat zwei Wege aufgezeigt, auf denen ein Geldanspruch dennoch entstehen kann.

Der erste Weg ist eine Anpassung des Vertrags wegen Störung der Geschäftsgrundlage.⁴ Sie kommt nur in Betracht, wenn der Heimaufenthalt auf Dauer erforderlich ist und die Vertragsschließenden mit diesem Umstand nicht gerechnet haben.⁵ Daran fehlt es oft, denn wer ein lebenslanges Wohnungsrecht vereinbart, muss nach dem Bundesgerichtshof damit rechnen, dass der Berechtigte es wegen Krankheit und Pflegebedürftigkeit nicht bis zu seinem Tod ausüben kann.⁶

Der zweite Weg ist die ergänzende Auslegung des Vertrags.⁷ Sie fragt, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie den Fall bedacht hätten. Im entschiedenen Fall musste der Sohn die Mieten, die er aus der Wohnung der Mutter eingenommen hatte, und die ersparten Aufwendungen herausgeben.⁸ Das hängt aber stark vom einzelnen Vertrag ab.

Steht die Wohnung leer, liegt der Gedanke nahe, sie zu vermieten. Eine Pflicht des Eigentümers dazu besteht im Zweifel aber nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Enthält die Vereinbarung keine Regel für den Fall des Umzugs ins Pflegeheim, kommt zwar eine ergänzende Auslegung in Betracht. Eine Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnung zu vermieten oder die Vermietung durch den Berechtigten zu gestatten, wird dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel aber nicht entsprechen.⁹

Und wenn der Eigentümer trotzdem vermietet, ohne dass etwas vereinbart ist? Dann muss er die Miete nach dem Bundesgerichtshof nicht an den Berechtigten herausgeben. Besteht keine vertragliche Bindung zwischen dem Eigentümer und dem Wohnungsberechtigten, der außerhäuslicher Pflege bedarf, wird der Eigentümer, der die Wohnung eigenmächtig vermietet, durch die Mieteinnahmen nicht auf Kosten des Berechtigten bereichert.¹⁰

Mit anderen Worten: Ohne Regel im Vertrag ist vieles offen, und offene Fragen führen in Familien leicht zu Streit, gerade wenn auch das Sozialamt Ansprüche prüft. Deshalb lohnt es sich, den Vertrag zu lesen, bevor die Wohnung vermietet wird, und eine Vereinbarung zu treffen, die alle Beteiligten kennen.

Reichen Rente und Pflegeversicherung für das Heim nicht, zahlt die Sozialhilfe die Hilfe zur Pflege. Sie fragt dann nach allem, was der Berechtigte an Ansprüchen hat. Ergeben sich aus dem Übergabevertrag Zahlungsansprüche für die Nichtausübung des Wohnungsrechts, kann der Träger der Sozialhilfe sie durch schriftliche Anzeige an den Eigentümer auf sich überleiten, bis zur Höhe seiner Aufwendungen.¹¹ So war es auch im Fall des Bundesgerichtshofs: Übergeleitet waren nicht das Wohnungsrecht selbst, sondern die Zahlungsansprüche, die sich aus dem Vertrag als Ausgleich ergeben konnten.¹²

Daneben prüft das Sozialamt, ob die Übergabe selbst zurückgefordert werden kann, wenn sie weniger als zehn Jahre zurückliegt.¹³ Vorsicht gilt bei einem Verzicht auf das Wohnungsrecht nach dem Umzug: Verzichtet der Berechtigte unentgeltlich, kann das seinerseits eine Schenkung an den Eigentümer sein.

Die Rechtsprechung zeigt vor allem eines: Wo der Vertrag schweigt, bleibt vieles ungewiss. Wer heute übergibt, regelt deshalb den Fall, dass der Berechtigte dauerhaft nicht mehr im Haus wohnen kann, ausdrücklich. Dafür gibt es mehrere Wege, und welcher passt, hängt von der Familie ab.

Möglich ist eine Regel, nach der das Wohnungsrecht bei dauerhaftem Umzug ins Heim ruht und keine Zahlungen geschuldet sind. Möglich ist auch, dass der Eigentümer die Wohnung dann vermieten darf und die Miete ihm zusteht, oder umgekehrt, dass sie dem Berechtigten zusteht. Jede dieser Regeln hat Folgen für die Sozialhilfe, für die Steuer und für den Frieden unter Geschwistern. Deshalb wird jede Regel für die eigene Familie abgewogen, auch wenn ein Muster schneller wäre.

Die Vorsorgevollmacht gehört mit dazu. Wenn der Berechtigte selbst nicht mehr entscheiden kann, muss ein Bevollmächtigter für ihn handeln, etwa um eine Vermietung zu gestatten oder eine Vereinbarung mit dem Eigentümer zu treffen. Ist der Bevollmächtigte zugleich der Eigentümer, braucht er eine Befreiung von den Beschränkungen des Insichgeschäfts.¹⁴

Ob der Umzug schon geschehen ist oder eine Übergabe erst geplant wird, diese Schritte helfen.

1. Vertrag lesen: Was sagt der Übergabevertrag zum Heimaufenthalt, zur Vermietung und zu Zahlungen?
2. Nichts übereilt ändern: Vor einer Vermietung oder einem Verzicht wird geklärt, welche Folgen das hat.
3. Schreiben des Sozialamts prüfen: Was wird übergeleitet, in welcher Höhe, und auf welcher Grundlage?
4. Vereinbarung treffen: Eigentümer und Berechtigter, notfalls der Bevollmächtigte, halten schriftlich fest, was gelten soll.
5. Bei neuer Übergabe vorsorgen: Den Heimfall von Anfang an im Vertrag regeln.