Welche Rückforderungs­rechte gehören in den Übergabevertrag?

Wer sein Haus dem Kind übergibt, tut es aus Vertrauen. Vielleicht fragen Sie sich deshalb, ob ein Rückforderungsrecht nicht Misstrauen ausdrückt. Diese Sorge hören viele Berater. Und doch geht es um etwas anderes: Niemand weiß, wie das Leben des Kindes verlaufen wird. Ein Rückforderungsrecht schützt das Haus in Fällen, die sich niemand wünscht, und es schützt damit auch das Kind und die Enkel.

Ohne Vertrag gibt das Gesetz nur wenige Gründe, eine Schenkung zurückzufordern. Der Schenker kann das Geschenk herausverlangen, wenn er verarmt und seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann.¹ Und er kann die Schenkung widerrufen, wenn sich der Beschenkte durch eine schwere Verfehlung gegen ihn oder einen nahen Angehörigen groben Undanks schuldig macht.² Für alle anderen Fälle muss der Vertrag vorsorgen.

Üblich ist ein Katalog von Fällen, in denen die Eltern die Rückübertragung verlangen können. Dazu gehört, dass das Kind vor den Eltern stirbt, denn sonst ginge das Haus an die Erben des Kindes, etwa an das Schwiegerkind. Dazu gehört, dass das Kind das Haus ohne Zustimmung der Eltern verkauft oder belastet. Und dazu gehören die Fälle, in denen Dritte auf das Haus zugreifen: Gläubiger des Kindes betreiben die Zwangsvollstreckung, oder über sein Vermögen wird ein Insolvenzverfahren eröffnet.

Häufig kommt die Scheidung des Kindes hinzu. Was ein Kind während der Ehe geschenkt bekommt, wird seinem Anfangsvermögen hinzugerechnet und fällt insoweit nicht in den Zugewinnausgleich.³ Wertsteigerungen nach der Schenkung können aber ausgleichspflichtig sein, und ein Rückforderungsrecht für den Fall der Scheidung gibt den Eltern die Möglichkeit, das Haus in der Familie zu halten.

Manche Verträge sehen ein freies Rückforderungsrecht vor, das die Eltern jederzeit ohne Grund ausüben dürfen. Das gibt den Eltern viel Macht. Es kann aber steuerliche Folgen haben und Gläubigern der Eltern einen Zugriff eröffnen. Diese Gestaltung wird deshalb nur mit Bedacht gewählt.

Ein Rückforderungsrecht ist nur so viel wert wie seine Sicherung. Der künftige oder bedingte Anspruch auf Rückübertragung kann durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert werden.⁴ Verfügungen, die das Kind danach trifft, sind den Eltern gegenüber unwirksam, soweit sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Das gilt auch für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung und durch einen Insolvenzverwalter.⁵

In der Insolvenz des Kindes können die Eltern für ihren vorgemerkten Anspruch Befriedigung aus der Insolvenzmasse verlangen, sie erhalten das Haus also zurück.⁶ Ohne Vormerkung wären sie in diesem Fall nur Gläubiger wie alle anderen.

Die Vormerkung steht am besten an erster Rangstelle, zusammen mit dem vorbehaltenen Wohnungsrecht oder Nießbrauch. Will das Kind später eine Grundschuld eintragen lassen, etwa für einen Umbau, verlangt die Bank meist einen Rangrücktritt. Dann wird abgewogen, ob die Eltern zustimmen und zu welchen Bedingungen.

Hat das Kind in das Haus investiert, etwa ein neues Dach bezahlt oder ein Darlehen getilgt, wäre es unbillig, wenn es bei der Rückübertragung leer ausginge. Gestaltet man das Rückforderungsrecht als vertraglichen Rücktritt, sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren, und notwendige Verwendungen sind zu ersetzen.⁷ Sicherer ist eine eigene Regel im Vertrag, die sagt, was ersetzt wird und wie es berechnet wird.

Auch die steuerliche Seite ist geregelt. Muss ein Geschenk wegen eines Rückforderungsrechts herausgegeben werden, erlischt die Schenkungsteuer mit Wirkung für die Vergangenheit.⁸ Die Rückübertragung an die Eltern ist von der Grunderwerbsteuer befreit, weil Eltern und Kinder in gerader Linie verwandt sind.⁹

Wichtig ist auch, wer das Recht ausüben kann. Meist steht es nur den Eltern selbst zu und erlischt mit ihrem Tod. Wird es vererblich gestaltet, können später andere entscheiden. Und für den Fall, dass die Eltern selbst nicht mehr handeln können, braucht der Bevollmächtigte eine Vollmacht, die auch die Ausübung des Rückforderungsrechts umfasst.

Viele Eltern übertragen das Haus dem eigenen Kind und dessen Partner gemeinsam, weil beide dort mit den Enkeln wohnen sollen. Was geschieht, wenn die Beziehung kurz darauf zerbricht? Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Die geteilte oder jedenfalls erkannte Vorstellung des Schenkers, die Immobilie werde vom eigenen Kind und dessen Partner dauerhaft als gemeinsame Wohnung genutzt, kann die Geschäftsgrundlage der Schenkung bilden.¹⁰

Die Schenkung begründet aber kein Dauerschuldverhältnis. Für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage reicht es deshalb nicht, dass die Lebensgemeinschaft nicht bis zum Tod hält. Hat die gemeinsame Nutzung jedoch entgegen der Erwartung nur kurze Zeit gedauert, kommt regelmäßig ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht.¹¹ Dann ist der Schenker in der Regel berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten und das gesamte Geschenk oder seinen Wert zurückzufordern.¹²

Das ist ein Weg, auf den sich Eltern berufen können. Er setzt aber einen Streit über Erwartungen und Zeiträume voraus. Klarer ist eine Regel im Vertrag, die für den Fall der Trennung sagt, was mit dem Anteil des Schwiegerkinds geschieht.

Ob Sie eine Übergabe planen oder ein Fall eingetreten ist, diese Schritte helfen.

1. Fälle besprechen: Welche Fälle wollen Sie absichern? Das wird in der Familie offen besprochen.
2. Sicherung prüfen: Ist eine Vormerkung eingetragen, und an welcher Rangstelle?
3. Ausgleich regeln: Was bekommt das Kind zurück, wenn es investiert hat?
4. Vollmacht abstimmen: Der Bevollmächtigte darf das Rückforderungsrecht ausüben, wenn die Eltern es nicht mehr können.
5. Im Ernstfall handeln: Tritt ein Fall ein, wird geprüft, ob und wie das Recht ausgeübt wird, und welche Fristen der Vertrag nennt.