Muss ich wegen der Grundsteuer verkaufen?

Diese Frage stellen sich seit dem Frühjahr 2025 viele Eigentümer, die einen Grund­steuer­bescheid erhalten haben, der ein Vielfaches des früheren Betrags ausweist. Die rechtliche Antwort beginnt nicht mit dem Verkauf. Sie beginnt mit der Prüfung, ob der Bescheid richtig ist, und mit den Wegen, die das Gesetz einem Eigentümer lässt, um einen zu hohen Wert zu korrigieren oder die Zahlung abzumildern. Erst wenn diese Wege geprüft sind und die Last dauerhaft nicht aus Einkommen und Vermögen bezahlt werden kann, stellt sich die Frage nach der Verwertung der Immobilie. Dann allerdings gehört sie offen auf den Tisch, denn ein Verkauf, den der Eigentümer selbst steuert, führt in aller Regel zu einem besseren Ergebnis als eine Zwangs­versteigerung.

Die Ursache der hohen Bescheide liegt in der Reform selbst. Das Bundesverfassungs­gericht hatte die alten Einheits­werte, die auf Wert­verhältnissen von 1964 und im Osten von 1935 beruhten, für verfassungs­widrig erklärt. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer deshalb nach neuen Grund­steuer­werten auf den Stichtag 1. Januar 2022 erhoben.¹ Der Gesetzgeber hat von den Gemeinden erwartet, ihre Hebesätze so anzupassen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als zuvor. Nach dem Statistischen Bundesamt ist das im Bundesdurchschnitt gelungen: 2025 kamen 16,1 Milliarden Euro zusammen, so viel wie im Jahr davor.² Aufkommensneutral heißt aber nur, dass die Summe gleich bleibt. Für das einzelne Grundstück kann die Grundsteuer stark steigen, wenn sein neuer Wert im Verhältnis zu den übrigen Grundstücken der Gemeinde höher ausfällt als früher. Das kann etwa ältere Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken in Lagen mit hohem Boden­richt­wert treffen, deren Einheits­wert sehr niedrig war.

Ob Eigentümer wegen der Grundsteuer tatsächlich verkaufen, lässt sich amtlich nicht beziffern. Die Bundesregierung hat erklärt, über keine eigenen Daten der Länder zu verfügen.³ Belegt ist dagegen, wie verbreitet der Widerspruch gegen die neuen Werte ist: In den Ländern des Bundesmodells war bis Mitte 2024 gegen rund 13 Prozent der Fest­stellungs­bescheide Einspruch eingelegt worden.⁴ Der Beitrag folgt deshalb der Reihenfolge, die auch ein Rechts­anwalt einhält: zuerst der Bescheid, dann der Wert, dann die Verfassungs­frage, dann die Zahlung und erst zuletzt die Verwertung.

Die Grundsteuer wird in drei Stufen ermittelt, und auf jeder Stufe ergeht ein eigener Bescheid. Auf der ersten Stufe stellt das Finanzamt den Grund­steuer­wert fest. Auf der zweiten Stufe multipliziert es diesen Wert mit der gesetzlichen Steuermesszahl und setzt den Grund­steuermessbetrag fest; für Wohn­grundstücke beträgt die Messzahl im Bundesmodell 0,31 Promille. Auf der dritten Stufe wendet die Gemeinde ihren Hebesatz auf den Messbetrag an und setzt die Grundsteuer fest.⁵ In den Flächenländern kommen die beiden ersten Bescheide also vom Finanzamt, der dritte von der Gemeinde. Die Grundsteuer ist vierteljährlich zu je einem Viertel fällig.⁶

Wie der Grund­steuer­wert berechnet wird, hängt vom Land ab. Das Grundgesetz erlaubt den Ländern, eigene Regeln zu erlassen.⁷ Elf Länder wenden das Bundesmodell an, darunter Berlin, Nordrhein-Westfalen und Sachsen. Es bewertet Wohn­grundstücke im Ertrags­wert­verfahren aus einer gesetzlich festgelegten Nettokalt­miete je Quadratmeter, dem Boden­richt­wert und weiteren Pauschalen. Berlin, Sachsen und das Saarland haben eigene Steuermesszahlen eingeführt. Baden-Württemberg besteuert allein den Grund und Boden: Fläche mal Boden­richt­wert, ohne Gebäude. Bayern knüpft an die Flächen von Grundstück und Gebäude an, unabhängig vom Wert. Hamburg, Hessen und Niedersachsen verbinden die Fläche mit einem Lagefaktor.⁸

Für das Verständnis eines hohen Bescheids ist diese Unter­scheidung wesentlich. Im Bundesmodell und in Baden-Württemberg wirkt sich der Boden­richt­wert unmittelbar aus. Ein großes Grundstück in einer Lage mit hohem Boden­richt­wert führt deshalb zu einem hohen Grund­steuer­wert, auch wenn das Haus alt und einfach ist. In Baden-Württemberg wird der Boden­richt­wert nach der Recht­sprechung des Bundesfinanzhofs pauschal und ohne individuelle Anpassung auf alle Grundstücke der Zone angewandt, auch auf einen tiefen rückwärtigen Garten.⁹ In Bayern spielt der Wert keine Rolle; dort entscheiden die Flächen.

Hier liegt der häufigste Fehler. Wer erst auf den Grund­steuer­bescheid der Gemeinde reagiert, weil dort zum ersten Mal ein Betrag in Euro steht, kommt mit Einwänden gegen den Wert zu spät. Der Grund­steuer­wert­bescheid ist ein Grund­lagen­bescheid. Er ist für den Mess­bescheid und den Grund­steuer­bescheid bindend, und zwar auch dann, wenn er noch nicht unanfechtbar ist.¹⁰ Entscheidungen in einem Grund­lagen­bescheid können nur durch Anfechtung dieses Bescheids angegriffen werden, nicht durch Anfechtung des Folge­bescheids.¹¹ Der Bundesfinanzhof hat das für die Grundsteuer ausdrücklich bestätigt: Einwendungen gegen den Grund­steuer­wert können nur durch einen Rechtsb­ehelf gegen den Grund­steuer­wert­bescheid geltend gemacht werden.¹² Auch die Verwaltungs­gerichte sehen sich an die Bewertung durch das Finanzamt gebunden.¹³

Der Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids beim Finanzamt einzulegen.¹⁴ Die meisten Grund­steuer­wert­bescheide sind in den Jahren 2023 und 2024 ergangen, und ihre Einspruchs­fristen sind längst abgelaufen. Damit ist der Weg aber nicht verschlossen. Ändert sich der Wert, oder war der festgestellte Wert von Anfang an fehlerhaft, kann der Eigentümer eine Fortschreibung beantragen. Eine Wertfortschreibung setzt voraus, dass der Wert um mehr als 15.000 Euro abweicht. Eine Fortschreibung findet auch zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Fest­stellung statt. Sie wirkt aber nicht zurück: Bei der Beseitigung eines Fehlers ist Fortschreibungs­zeit­punkt der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt wird.¹⁵ Wer heute einen zu hohen Wert feststellt, sollte deshalb nicht warten, bis die nächste Jahres­rechnung kommt.

Gegen den Grund­steuer­bescheid der Gemeinde bleiben die Einwände, die nur ihn betreffen: Rechenfehler, ein falscher Schuldner und vor allem der Hebesatz. In den Flächenländern ist der Grund­steuer­bescheid ein kommunaler Abgaben­bescheid. Gegen ihn ist, je nach Land, Widerspruch bei der Gemeinde oder unmittelbar Klage zum Verwaltungs­gericht gegeben, jeweils binnen eines Monats.¹⁶ Ob vor der Klage ein Widerspruch einzulegen ist, regelt jedes Land selbst; welcher Rechtsb­ehelf gegeben ist, steht in der Rechtsb­ehelfsbelehrung am Ende des Bescheids.¹⁷

Die Bewertung nach dem Bundesmodell arbeitet mit Pauschalen: einer gesetzlich festgelegten Miete je Quadratmeter, dem Boden­richt­wert der Zone, festen Bewirtsc­haftungs­kosten. Für ein Haus in schlechtem Zustand, ein ungünstig geschnittenes Grundstück oder eine Lage am Rand einer teuren Boden­richt­wertzone kann das zu einem Wert führen, der weit über dem liegt, was das Grundstück am Markt erbringen würde. Der Bundesfinanzhof hat deshalb schon im Mai 2024 entschieden, dass die Bewertungsvor­schriften verfassungs­konform auszulegen sind: Der Eigentümer muss im Einzelfall einen niedrigeren Wert nachweisen können. Ein Übermaß liegt nach der Recht­sprechung des Senats regelmäßig vor, wenn der festgestellte Wert den nachgewiesenen gemeinen Wert um 40 Prozent oder mehr übersteigt.¹⁸

Der Gesetzgeber hat diese Recht­sprechung mit dem Jahres­steuer­gesetz 2024 in das Bewertungs­gesetz übernommen. Seitdem ist der niedrigere gemeine Wert als Grund­steuer­wert anzusetzen, wenn der Steuer­pflichtige nachweist, dass der Grund­steuer­wert den gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt.¹⁹ Zwei Wege des Nachweises sind vorgesehen. Der Regelfall ist das Gutachten des örtlich zuständigen Gutachter­ausschusses oder eines Sachver­ständigen für die Bewertung von Grundstücken.²⁰ Daneben kann ein Kaufpreis dienen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem 1. Januar 2022 für dieses Grundstück erzielt wurde, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse seitdem nicht geändert haben.²¹ Ein Verkaufs­preis aus dem Jahr 2025 oder 2026 ist daher kein Nachweis für den Wert auf den 1. Januar 2022.

Die Finanz­verwaltung stellt an das Gutachten hohe Anforderungen. Es muss die Wert­verhältnisse auf den 1. Januar 2022 zugrunde legen, die gesamte wirt­schaftliche Einheit erfassen und nach den Grundsätzen der Immobilien­wertermittlungsver­ordnung erstellt sein. Ein Kurz­gutachten oder ein bloßes Bestätigungs­schreiben genügt nicht; der Sachver­ständige muss das Grundstück besichtigen und seine Ansätze, etwa zu Liegenschafts­zins, Miete und Restnutzungs­dauer, mit Quellen belegen. Den Nachweis muss der Eigentümer führen, eine bloße Darlegung reicht nicht. Die Kosten des Gutachtens trägt er selbst, auch wenn das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt.²²

In Baden-Württemberg gilt eine eigene Regel. Dort kann auf Antrag ein anderer Wert angesetzt werden, wenn ein qualifiziertes Gutachten belegt, dass der tatsächliche Wert des Grund und Bodens um mehr als 30 Prozent vom Boden­richt­wert abweicht.²³ Wie wichtig der Zeitpunkt ist, zeigt der Karlsruher Fall, über den der Bundesfinanzhof im April 2026 entschieden hat. Die Eigentümerin eines Zwei­familienhauses legte erst im Revisions­verfahren ein Gutachten vor, das eine Abweichung von rund 36 Prozent ergab. Der Bundesfinanzhof durfte es als neuen Tatsachenvortrag nicht mehr berücksichtigen.²⁴ Ein Gutachten gehört deshalb in das Einspruchs­verfahren oder spätestens in das Verfahren vor dem Finanz­gericht. In Bayern kommt es auf den Wert nicht an, weil das Flächenmodell den Grundstücks­wert nicht erfasst. Einen Nachweis des niedrigeren Verkehrs­werts sieht es deshalb nicht vor; an seine Stelle tritt der erweiterte Erlass, von dem weiter unten die Rede ist.

Ob sich ein Gutachten lohnt, ist eine Rechenfrage. Ein Gutachten, das diesen Anforderungen genügt, verursacht erhebliche Kosten, die der Eigentümer in jedem Fall selbst trägt. Dem steht die Ersparnis an Grundsteuer gegenüber, die sich für jedes Jahr bis zur nächsten Hauptfest­stellung wiederholt; die Grund­steuer­werte werden alle sieben Jahre neu festgestellt.²⁵ Der Bundesfinanzhof hat in Baden-Württemberg ausdrücklich offengelassen, was gilt, wenn die Kosten des Gutachtens außer Verhältnis zur Höhe der Grundsteuer stehen.²⁶ Vor der Beauftragung sollte deshalb feststehen, welche Abweichung realistisch ist, welche Ersparnis sich daraus ergibt und welches Verfahren noch offen ist.

Viele Einsprüche stützen sich allein darauf, dass das Gesetz verfassungs­widrig sei. Für das Bundesmodell und für Baden-Württemberg hat der Bundesfinanzhof diese Frage inzwischen entschieden. Mit drei Urteilen vom 12. November 2025 hat er das Bundesmodell für formell und materiell verfassungs­gemäß erklärt. Belastungs­grund sei die durch den Grundbesitz vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung; die typisierten Nettokalt­mieten verstießen nicht gegen den Gleichheitssatz, und die Boden­richt­werte der Gutachterausschüsse dürften grundsätzlich ohne weitere Aufklärung zugrunde gelegt werden.²⁷ Zu beachten ist der Sachverhalt: Alle drei Verfahren betrafen Eigentums­wohnungen in Köln, Sachsen und Berlin. Über ein Einfamilienhaus im Bundesmodell hat der Bundesfinanzhof noch nicht entschieden. In dem Berliner Fall hat er zudem darauf abgestellt, dass Abweichungen der Miete dort zu einer Mehr- oder Mind­erbelastung von etwa 56 Euro im Jahr führten.²⁸ Ob es verfassungs­rechtlich bedenklich ist, dass der Eigentümer die Über­bewertung nachweisen muss, hat er offengelassen.²⁹

Mit zwei Urteilen vom 22. April 2026 hat der Bundesfinanzhof das Landesgrund­steuer­gesetz Baden-Württemberg bestätigt, in Fällen eines Zwei­familienhauses in Karlsruhe und einer Doppelhaushälfte in Stuttgart.³⁰ Gegen alle fünf Urteile sind Verfassungs­beschwerden beim Bundesverfassungs­gericht anhängig (1 BvR 551/26, 1 BvR 472/26, 1 BvR 1977/26 und 1 BvR 2005/26). Eine Entscheidung oder ein Termin ist nicht bekannt.³¹

Noch offen ist die Rechtslage in den Ländern mit eigenen Flächenmodellen. Über das Hamburgische und das Hessische Grund­steuer­gesetz verhandelt der Bundesfinanzhof am 11. November 2026 mündlich (II R 15/25 und II R 12/25); eine Entscheidung wird an diesem Tag noch nicht verkündet. Zum Bayerischen Grund­steuer­gesetz sind zwei Revisionen anhängig (II R 33/25 und II R 40/25), zum Niedersächsischen eine (II R 21/26). Das Finanz­gericht München hatte das bayerische Gesetz für verfassungs­gemäß gehalten.³² Dieser Beitrag wird nach den Entscheidungen fort­geschrieben.

Was folgt daraus für einen laufenden Einspruch? Ist wegen der Verfassungs­mäßigkeit einer Rechtsnorm ein Verfahren beim Bundesverfassungs­gericht oder beim Bundesfinanzhof anhängig und wird der Einspruch hierauf gestützt, ruht das Einspruchs­verfahren kraft Gesetzes. Es ist fortzusetzen, wenn der Einspruchs­führer das beantragt oder das Finanzamt es ihm mitteilt.³³ Das Ruhen hält die Entscheidung offen, es verbessert aber nicht die Aussichten. Das Finanz­gericht Berlin-Brandenburg hat im Mai 2026 eine Klage abgewiesen, die sich allein auf die Verfassungs­widrigkeit des Bundesmodells stützte, und es abgelehnt, das Gerichts­verfahren wegen der anhängigen Verfassungs­beschwerden auszusetzen, weil diese nach den Urteilen des Bundesfinanzhofs keine Aussicht auf Erfolg hätten.³⁴ Ein Einspruch, der nur Verfassungs­zweifel enthält, ist im Bundesmodell und in Baden-Württemberg deshalb derzeit wenig aussichtsreich. Ein Einspruch, der konkrete Fehler der Bewertung oder einen nachweisbar niedrigeren Wert vorträgt, steht auf einer anderen Grundlage. Beides lässt sich in einem Einspruch verbinden.

Der Hebesatz ist die einzige Stellschraube, die bei der Gemeinde liegt. Die Gemeinde bestimmt ihn durch Satzung und kann ihn bis zum 30. Juni eines Jahres mit Wirkung vom 1. Januar desselben Jahres festsetzen oder ändern.³⁵ Eine Rechts­pflicht, den aufkommensneutralen Hebesatz zu übernehmen, besteht nicht. Mehrere Länder veröffentlichen aber für jede Gemeinde, welcher Hebesatz aufkommensneutral wäre. In Nordrhein-Westfalen ist das für jede Gemeinde abrufbar.³⁶ Weicht der Hebesatz einer Gemeinde deutlich nach oben ab, ist das allein noch kein Rechtsfehler. Es ist aber ein Anlass, die Satzung und ihre Begründung zu prüfen.

Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz erlauben den Gemeinden, für Wohn­grundstücke und Nichtwohn­grundstücke unterschiedliche Hebesätze festzusetzen.³⁷ Gegen diese Möglichkeit haben Eigentümer in Nordrhein-Westfalen erfolgreich geklagt. Das Verwaltungs­gericht Gelsenkirchen hat im Dezember 2025 Grund­steuer­bescheide der Städte Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen aufgehoben. Im Bochumer Fall ging es um ein gemischt genutztes Grundstück, für das als Nichtwohn­grundstück ein Hebesatz von 1.190 Prozent galt, für Wohn­grundstücke 715 Prozent. Das Gericht sah in einem allein fiskalisch begründeten höheren Hebesatz für Nichtwohn­grundstücke einen Verstoß gegen den Gleichheitssatz.³⁸ Das Verwaltungs­gericht Düsseldorf hat im März 2026 einen Bescheid der Stadt Hilden aufgehoben, mit einer anderen Begründung: Die Förderung des Wohnens könne ein sachlicher Grund sein, der Kreis der Begünstigten sei aber falsch abgegrenzt.³⁹

Diese Urteile sind nicht rechtskräftig. Das Ober­verwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen verhandelt über die Berufungen am 4. Dezember 2026. Es hat darauf hingewiesen, dass es erwägt, dem Bundesverfassungs­gericht die Frage vorzulegen, ob die Zuordnung gemischt genutzter Grundstücke zu den Nichtwohn­grundstücken mit dem Gleichheitssatz vereinbar ist.⁴⁰ Wer in Nordrhein-Westfalen ein gemischt genutztes Grundstück oder ein Nichtwohn­grundstück besitzt, für das ein höherer Hebesatz gilt, sollte die Grund­steuer­bescheide der Gemeinde deshalb nicht bestandskräftig werden lassen.

Ja, zunächst schon. Durch den Einspruch wird die Vollziehung des Bescheids nicht gehemmt, insbesondere die Erhebung einer Abgabe nicht aufgehalten. Das gilt auch für die Folge­bescheide, wenn ein Grund­lagen­bescheid angefochten ist.⁴¹ Wer den Grund­steuer­wert­bescheid angreift, muss die Grundsteuer der Gemeinde also weiter zahlen, solange nichts anderes angeordnet ist. Dasselbe gilt für Widerspruch und Klage gegen den Grund­steuer­bescheid: Bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben haben sie keine aufschiebende Wirkung.⁴²

Das Gesetz sieht aber die Aussetzung der Vollziehung vor. Das Finanzamt soll sie auf Antrag gewähren, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids bestehen.⁴³ Wird die Vollziehung des Grund­steuer­wert­bescheids ausgesetzt, ist auch die Vollziehung der Folge­bescheide auszusetzen, also des Mess­bescheids und des Grund­steuer­bescheids der Gemeinde.⁴⁴ Die Länder haben dazu im Juni 2024 Erlasse herausgegeben. Danach ist die Aussetzung zu gewähren, wenn der Eigentümer schlüssig darlegt, dass der Grund­steuer­wert den Verkehrs­wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Ein Gutachten muss in diesem Stadium noch nicht vorliegen; die Finanz­verwaltung hat danach keine Bedenken, die Vollziehung in Höhe von 50 Prozent des Grund­steuer­werts auszusetzen, befristet und verbunden mit der Aufforderung, den Nachweis zu führen.⁴⁵ Ob ein Finanzamt nach der gesetzlichen Regelung in § 220 Abs. 2 BewG noch ebenso verfährt, ist im Einzelfall zu klären.

Gegenüber der Gemeinde kann die Aussetzung der Vollziehung des Grund­steuer­bescheids beantragt werden; bevor das Verwaltungs­gericht angerufen wird, ist der Antrag in der Regel bei der Gemeinde zu stellen.⁴⁶ Bleibt die Aussetzung aus, und hat der Einspruch später Erfolg, wird der Grund­steuer­bescheid geändert und zu viel gezahlte Grundsteuer erstattet.⁴⁷

Die Grundsteuer knüpft allein an das Innehaben von Grundbesitz an. Auf die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers, auf sein Einkommen oder sein Alter, kommt es bei ihrer Bemessung nicht an.⁴⁸ Ein Rentner, der in einem lange abbezahlten Haus lebt, zahlt deshalb dieselbe Grundsteuer wie ein gut verdienender Nachbar mit einem gleichen Haus. Eine besondere Härteregel für Eigentümer mit geringem Einkommen enthält das Grund­steuer­gesetz nicht. Es bleiben die allgemeinen Instrumente des Abgaben­rechts, die nach der Abgaben­ordnung auch für die Gemeinden gelten.⁴⁹

Die Stundung schiebt die Fälligkeit hinaus. Sie setzt voraus, dass die Einziehung bei Fälligkeit eine erhebliche Härte für den Schuldner bedeuten würde und der Anspruch durch die Stundung nicht gefährdet erscheint; sie soll in der Regel nur auf Antrag und gegen Sicherheits­leistung gewährt werden.⁵⁰ Bei einer Grundsteuer, die dauerhaft zu hoch für das Einkommen ist, löst die Stundung das Problem nicht, sie verschafft aber Zeit. Der Erlass geht weiter: Ansprüche können ganz oder teilweise erlassen werden, wenn ihre Einziehung nach Lage des einzelnen Falls unbillig wäre.⁵¹ Ein Erlass aus persönlichen Gründen kommt nach der Recht­sprechung nur in Betracht, wenn die Erhebung der Grundsteuer die wirt­schaftliche oder persönliche Existenz des Eigentümers vernichten oder ernstlich gefährden würde; das muss er glaubhaft machen. Eine Stundung setzt eine nur vorüberg­ehende Härte voraus; wer die Steuer auf Dauer nicht zahlen kann, erhält keine Stundung.⁵² Bei einer Immobilie mit erheblichem Wert scheitert ein Erlass deshalb häufig daran, dass der Eigentümer auf sein Vermögen verwiesen wird, also gerade auf das Grundstück.

Bayern geht darüber hinaus. Dort können Ansprüche aus dem Grund­steuer­schuld­verhältnis erlassen werden, soweit nach dem durch das Gesetz vorgeschriebenen Systemwechsel nach Lage des einzelnen Falles eine unangemessen hohe Steu­erbelastung eintritt. Das Gesetz nennt als Beispiele eine Lage, die erheblich von den ortsüblichen Verhältnissen abweicht, ein Gebäude, dessen Gesamtnutzungs­dauer überschritten ist, und übergroße, einfach ausgestattete Nichtwohngebäude. Der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde zu stellen.⁵³ Für Eigentümer in München, Augsburg und den übrigen bayerischen Gemeinden ist das der Weg, den das Flächenmodell an die Stelle des Wert­nachweises setzt.

Für vermietete Grundstücke kennt das Grund­steuer­gesetz einen eigenen Erlass wegen Ertrags­minderung. Ist der normale Rohertrag eines bebauten Grundstücks um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Eigentümer das nicht zu vertreten, wird die Grundsteuer zu 25 Prozent erlassen; fällt der Ertrag vollständig aus, zu 50 Prozent.⁵⁴ Der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde zu stellen.⁵⁵ Der Bundesfinanzhof hat diese Vorschrift ausdrücklich als einen der Wege genannt, mit denen das Gesetz Härten im Einzelfall abmildert.⁵⁶ Ein Erlass ist allerdings ausgeschlossen, soweit die Minderung durch eine Fortschreibung des Grund­steuer­werts hätte berücksichtigt werden können.⁵⁷

Die Grundsteuer ist keine gewöhnliche Schuld. Sie ruht auf dem Grundstück als öffentliche Last.⁵⁸ Wegen einer Steuer, die als öffentliche Last auf Grundbesitz ruht, hat der Eigentümer die Zwangs­vollstreckung in den Grundbesitz zu dulden.⁵⁹ Der Bundes­gerichtshof beschreibt die öffentliche Last als dingliches Verwertungs­recht, das funktionell einem Grundpfand­recht entspricht. Sie wird nicht in das Grundbuch eingetragen, und die Grundsteuer ist die einzige Steuer, die eine solche Last begründet.⁶⁰ Für die Grundsteuer haftet also nicht nur der Eigentümer mit seinem Vermögen, sondern das Grundstück selbst.

Die Gemeinde braucht kein Urteil, um die Grundsteuer beizutreiben. Sie vollstreckt aus ihrem eigenen Bescheid nach dem Verwaltungs­vollstreckungs­recht des Landes. Jedes Land hat dafür ein eigenes Verwaltungs­vollstreckungs­gesetz. In Bayern etwa ist der Bescheid nach Fälligkeit und einer Mahnung mit einer Frist von mindestens einer Woche vollstreckbar; die Gemeinde versieht ihn selbst mit der Vollstreckungs­klausel.⁶¹ Für jeden angefangenen Monat der Säumnis entsteht ein Säumnis­zuschlag von 1 Prozent des abgerundeten Rückstands; er bleibt auch bestehen, wenn die Steuer später herab­gesetzt wird.⁶² Wie schnell das gehen kann, zeigt ein Fall, den der Bundes­gerichtshof 2015 zu entscheiden hatte. Eine Gemeinde beantragte wegen rück­ständiger Grundsteuer für neun Monate in Höhe von 7.471,19 Euro die Zwangs­versteigerung eines Grundstücks und bescheinigte die Vollstreckbarkeit ihrer Forderung selbst; das Amtsgericht ordnete die Versteigerung an. Eigentümerin war eine französische Gesellschaft in einem Sanierungs­verfahren, und der Bundes­gerichtshof hatte vor allem über Fragen des europäischen Insolvenz­rechts zu befinden.⁶³ Für die Grundsteuer selbst zeigt der Fall, dass eine Gemeinde für die Zwangs­versteigerung weder ein Urteil noch hohe Rückstände braucht.

In der Zwangs­versteigerung ist die Grundsteuer bevorzugt. Das Zwangs­versteigerungs­gesetz ordnet die Ansprüche auf Befriedigung aus dem Grundstück in Rangklassen. Die öffentlichen Lasten stehen in der Rangklasse 3; wiederkehrende Leistungen wie die Grundsteuer genießen dieses Vorrecht für die laufenden Beträge und die Rückstände aus den letzten zwei Jahren.⁶⁴ Die Grund­schulden der Bank folgen erst in der Rangklasse 4.⁶⁵ Aus dem Erlös wird also zuerst die Gemeinde befriedigt und dann die Bank. Das erklärt, warum schon verhältnismäßig geringe Rückstände eine Versteigerung auslösen können, und warum eine Bank, deren Grundschuld nachrangig ist, ein eigenes Interesse daran hat, dass die Grundsteuer bezahlt wird.

Läuft eine Zwangs­versteigerung, hat der Eigentümer dieselben Rechte wie bei jedem anderen Gläubiger: Er kann die einstweilige Einstellung beantragen, wenn Aussicht besteht, dass die Versteigerung so vermieden wird, und er kann das Verfahren bis in den Termin hinein durch Zahlung an die Gerichts­kasse abwenden.⁶⁶ Eine Zwangs­versteigerung erzielt in vielen Fällen einen geringeren Erlös als ein frei­händiger Verkauf, und der Eigentümer verliert jeden Einfluss auf Zeitpunkt und Käufer. Wer absehen kann, dass er die Grundsteuer und die übrigen Lasten auf Dauer nicht bezahlen kann, hat mit einem eigenen Verkauf deshalb in aller Regel den besseren Weg.

Wird verkauft, folgt die Grundsteuer einem Stichtag. Sie wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und entsteht mit dem Beginn dieses Jahres.⁶⁷ Steuer­schuldner ist, wem das Grundstück bei der Fest­stellung des Grund­steuer­werts zugerechnet ist.⁶⁸ Der Wechsel des Eigentümers wirkt sich über eine Zurechnungs­fortschreibung erst zum 1. Januar des folgenden Jahres aus.⁶⁹ Gegenüber der Gemeinde bleibt der Verkäufer deshalb für das ganze Jahr des Verkaufs Schuldner der Grundsteuer, auch wenn der Käufer schon im März eingezogen ist.

Zwischen Verkäufer und Käufer gilt etwas anderes. Von der Übergabe an trägt der Käufer die Lasten der Sache.⁷⁰ Regelmäßig wiederkehrende Lasten wie die Grundsteuer werden nach dem Verhältnis der Dauer verteilt.⁷¹ Der Käufer hat dem Verkäufer also den Anteil zu erstatten, der auf die Zeit nach der Übergabe entfällt. Das ist ein Anspruch des Verkäufers gegen den Käufer, nicht gegen die Gemeinde. Notarielle Kauf­verträge regeln diesen Ausgleich in der Regel ausdrücklich.

Rückstände des Verkäufers bleiben nicht bei ihm allein. Der Erwerber haftet neben dem früheren Eigentümer für die Grundsteuer, die seit Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres zu entrichten ist; ausgenommen sind Erwerbe aus einer Insolvenzmasse und im Vollstreckungs­verfahren.⁷² Hinzu kommt die dingliche Haftung: Die öffentliche Last bleibt bestehen, wenn das Grundstück nach Festsetzung der Steuer veräußert wird, und der neue Eigentümer muss die Vollstreckung in das Grundstück dulden.⁷³ Ein Käufer wird deshalb verlangen, dass Rückstände aus dem Kaufpreis beglichen werden. Auch der Grund­steuer­wert­bescheid geht auf den Käufer über: Er wirkt gegenüber dem Rechtsnachfolger, auf den das Grundstück nach dem Fest­stellungs­zeit­punkt übergeht, und der Rechtsnachfolger kann nur innerhalb der Einspruchs­frist einlegen, die für den Verkäufer gilt.⁷⁴ Ein zu hoher Wert bleibt also am Grundstück haften. Das kann sich auf die Verhandlung über den Kaufpreis auswirken, und es ist ein Grund mehr, einen offensichtlich überhöhten Wert vor dem Verkauf zu korrigieren.

Wer im Fest­stellungsjahr übertragen hat, ist nicht ohne Weiteres aus dem Verfahren entlassen. Das Finanz­gericht Münster hat die Klage eines Eigentümers für zulässig gehalten, der sein Zwei­familienhaus im Jahr 2022 auf seine Tochter übertragen hatte und dem der Grund­steuer­wert­bescheid auf den 1. Januar 2022 noch im Jahr 2023 bekannt gegeben wurde. Die Revision ist beim Bundesfinanzhof anhängig.⁷⁵

Die Prüfung folgt dem Aufbau des Gesetzes. Sie beginnt beim Grund­lagen­bescheid und endet bei der Frage, ob und wie die Immobilie gehalten werden kann.