Anwaltliche Hilfe bei

Umschuldung

Wir bieten bundesweit Immobilieneigentümern juristische Beratung und juristische Hilfe bei der Umfinanzierung oder Umschuldung notleidender Immobilienkredite.

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Umschuldung von Immobilienkrediten in der Krise

Der Wunsch nach einer Umschuldung eines Immobilienkredits kann verschiedene Gründe haben. Neben dem Auslaufen der Zinsbindung und dem Wunsch nach günstigeren Konditionen erfordern oft akute finanzielle Probleme ein rasches Handeln bei der Umschuldung.

Befinden sich der Immobilieneigentümer in einem Liquiditätsengpass oder hat sich aufgrund negativer SCHUFA-Einträge seine Bonität bereits verschlechtert, lehnen viele Kreditinstitute den Wunsch nach einer Darlehensverlängerung oder Anschlussfinanzierung ab. In diesen Fällen die Darlehenskündigung und Zwangsversteigerung und damit der Verlust der Immobilie.

Wir beraten und vertreten Immobilieneigentümer bei der Umschuldung gegenüber den beteiligten Kreditinstituten.

Im Falle der Umschuldung prüfen wir die uns vorgelegten Kreditverträge auf Ihre rechtlichen Regelungen, entwerfen alternative Regelungen, die die wirtschaftliche Situation unserer Mandanten umfassend berücksichtigen, und übernehmen die Verhandlungen mit den beteiligten Kreditinstituten.

Immobilien Anwalt Libera

Umschuldung

Hausbanken

Hausbanken unterbreiten nach Ablauf der Zinsbindung oft ein Angebot zur Darlehensverlängerung (Prolongation). Dieses Angebot enthält i.d.R. eine neue Zinsvereinbarung. Alternativ hierzu kann ein Darlehen auch bei einem anderen Kreditinstitut – unter Ablösung des bisherigen Darlehens – aufgenommen werden (Anschlussfinanzierung). Diese Finanzierungsform ermöglicht die Berücksichtigung geänderter Einkommens- und Vermögensverhältnisse und eine Neubewertung der Immobilie.

Wir beraten Sie bei Prolongation oder Anschlussfinanzierung zur juristischen Ausgestaltung der Darlehens- und Sicherungsverträge und übernehmen – bei negativen SCHUFA-Einträgen – auf Wunsch die Vertragsverhandlungen.

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Spezialbanken

Einige deutsche Kreditinstitute haben sich auf Finanzierungslösungen für Kunden mit  finanziellen Problemen und negativen SCHUFA-Einträgen spezialisiert. Für Immobilieneigentümer bieten diese „Spezialbanken“ eine Umschuldung bestehender Kredite auch dann an, wenn Hausbanken Kredite bereits gekündigt haben, sogar dann, wenn die Zwangsversteigerung betrieben wird. Für das erhöhte Ausfallrisiko berechnen diese Banken jedoch einen deutlichen höheren Zinssatz als die Hausbanken.

Wir prüfen die Vertragsentwürfe solcher „Spezialbanken“, beraten Sie zu den juristischen Risiken der vorgelegten Kreditverträge und stellen Ihnen alternative vertragliche Regelungen vor.

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Schweizer Kredite

Unter dem Begriff „Schweizer Kredit“ versteht man im allgemeinen einen Kredit, der von einem Schweizer Kreditinstitut unter Anwendung Schweizer Rechts gewährt wird. Da die Schweizer Banken in der Regel auf eine Einsichtnahme bei der deutschen SCHUFA verzichten, werden diese Kredite von Finanzierungsvermittlern teilweise auch als „Kredit ohne SCHUFA“ oder „Kredit auch bei schlechter Bonität“ beworben.

Wir bieten Ihnen juristischen Rat und Hilfe bei allen Fragen rund um die Umschuldung durch Fremdwährungskredite, insbesondere bei der Ausgestaltung grenzüberschreitender Finanzierungskonditionen, Sicherungsabreden und Klauseln zur Reduzierung des Kursrisikos.

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Umkehrhypothek

Bei der „Umkehrhypothek“ (auch umgekehrte Hypothek oder Immobilienrente genannt) handelt es sich um einen Kreditvertrag, der durch die Bestellung eines Grundpfandrechts abgesichert wird. Der Kredit wird als Einmalzahlung oder in monatlichen Raten ausgezahlt. Da Zinsen und Tilgung gestundet werden, baut sich die Schuldenlast – anders als bei  normalen Immobilienkredit – von Jahr zu Jahr auf. Der Kreditnehmer ist gegen Räumung geschützt, da die Darlehensrückzahlung erst nach seinem Tod oder Auszug aus dem Objekt fällig wird.

Wir beraten Sie zu den juristischen Chancen und Risiken einer solchen Immobilienverrentung und worauf Sie bei einer Umschuldung in der Krise  zu achten haben.

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Alternativen zur Umschuldung durch Immobilienübertragung

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Investorenmodell

Beim „Investorenmodell“ wird die Immobilie an einen Investor veräußert. Dieser nutzt die Immobilie jedoch nicht selbst, sondern überlässt sie  – gegen ein vereinbartes Entgelt – dem bisherigen Eigentümer zur Nutzung. Oftmals wird dem Veräußerer im Kaufvertrag für eine bestimmte Dauer ein notarielles Rückkaufsrecht eingeräumt, etwa für den Fall, dass sich seine Bonität verbessert.

Wir beraten Sie zu dieser Form der „Immobilienrettung“, prüfen Angebote und Kaufverträge möglicher Investoren und entwickeln alternative Gestaltungen, die Sie als Immobilienveräußerer bestmöglich absichern.

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Stifterrente

Bei der „Stifterrente“ überträgt der Stifter seine Immobilie endgültig auf eine Stiftung, eine Rückübertragung ist nicht vorgesehen. Nach Übertragung erhält der Stifter im Gegenzug oft ein lebenslanges Wohnrecht und zur Altervorsorge zusätzlich eine Rente (Leibgedinge). Die Stifterrente kommt auch für Immobilien in Betracht, die mit Grundschulden oder Sicherungshypotheken belastet sind.

Wir beraten Sie, welche rechtlichen und steuerlichen Vor- und Nachteile bei der Übertragung auf eine Stiftung bestehen, prüfen die Ihnen von Stiftungen vorgelegten Vertragsbedingungen und erstellen alternative Entwürfe.

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Beratungsfelder

  • Bonität und Kreditwürdigkeit, SCHUFA-Auskunft, Löschung von SCHUFA-Eintrag, persönliche Selbstauskunft
  • Vermögensauskunft (vormals „Offenbarungseid“), Schuldnerverzeichnis
  • alternative Finanzierungsformen, Crowdfunding, partiarische Nachrangdarlehen, Genussscheine
  • Förderkredite der öffentlichen Hand, Förderkredite der KfW, Sanierungsdarlehen
  • Grauer Kapitalmarkt
  • „Finanzierung ohne Schufa“, „Kredit ohne Schufa“, „Schufa-freier Kredit“
  • „Schweizer Kredite“, ausländische Kreditinstitute, Fremdwährungsdarlehen
  • „Immobilienrettung“ durch Investorennetzwerk, Immobilienverkauf und Rückkaufsoptionen, Forderungsablösung durch Investoren
  • Verpflichtung zur Prävention von Geldwäsche (GWG)
  • Umschuldung, Umfinanzierung, Prolongation, Forward-Darlehen
  • Hausbank, Sparkasse, Hypothekenbank, Landesbank, Privatbank
  • Darlehensvertrag, Darlehensantrag, Darlehensbedingungen, Darlehensbewilligung, Darlehensurkunde, Darlehensabruf, Darlehensauszahlung, Darlehenskonditionen, Restschuldversicherung
  • Kredit, Kreditvertrag, verbindliche Kreditzusage, Kreditkonditionen
  • Eigenkapital, Eigenkapitalquote, Fremdfinanzierungsbedarf
  • Tilgung, Anfangstilgung, Recht auf Sondertilgung, vorzeitige Ablösung
  • Zinssatz, Zinsbindung, Festschreibungsfrist, Effektivzinssatz, Nominalzinssatz, Disagio, Bereitstellungszinsen
  • Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren, Nichtabnahmeentschädigung
  • Vermittlungsprovisionen, Maklergebühren
  • Grunderwerbsteuer, Gerichtskosten und Notarkosten, sonstige Erwerbsnebenkosten
  • selbstschuldnerische Bürgschaft, Höchstbetragsbürgschaft, Ausfallbürgschaft,
  • Patronatserklärung, Schuldbeitritt, Schuldübernahme
  • Grundschuld, Eigentümergrundschuld, Hypothek, Sicherungshypothek,
  • Zwangssicherungshypothek
  • Grundschuldeintragung, Zweckerklärung, Grundschuldabtretung, Übertragung und
  • Neubestellung von Sicherheiten
  • Immobilienbewertung, Verkehrswertgutachten, Wertermittlungsgebühren, Beleihungswert,
  • Neubewertung von Sicherheiten
  • Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung; Wohnrecht, Nießbrauch, Leibgedinge; sonstige Lasten und Beschränkungen

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Kompetenzen

Grundstücksrecht und Immobilienrecht

Das Grundstücksrecht und Immobilienrecht beinhaltet alle Rechtsfragen rund um Grundstück, Wohnung und Haus und ist überwiegend in den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Neben den schuldrechtlichen Vorschriften sind auch dingliche Rechte an Immobilien von erheblicher Bedeutung, insbesondere bei der Übertragung oder Belastung einer Immobilie. Weitere Rechtsbeziehungen können aufgrund von Vorkaufsrechten, Vormerkungen oder Belastungen – wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibgedinge – entstehen.
Wir beraten Sie zu allen rechtlichen Fragen im Grundstücksrecht und Immobilienrecht, die im Rahmen einer Umschuldung geklärt werden müssen, insbesondere zur Immobilienbewertung und Neubewertung von Sicherheiten, zur Eintragung und Abtretung von Grundschulden und zur Ablösung von Belastungen wie Wohnrecht, Nießbrauch und Leibgedinge. Sollte eine Umschuldung nicht möglich sein, beraten und vertreten wir Sie professionell beim freihändigen Verkauf Ihrer Immobilie.

Bankrecht und Kapitalmarktrecht

Das Bankrecht und Kapitalmarktrecht erstreckt sich im Allgemeinen auf alle Rechtsfragen, die sich aus dem Geschäftsbereich der Kreditinstitute zu ihren Kunden und den Kapitalmärkten ergeben. Das Bankrecht und Kapitalmarktrecht mit dem wir uns befassen, umfasst Bankgeschäfte und Finanzdienstleistungen, die sich im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ergeben, und ist hauptsächlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Bei Streitigkeiten mit der finanzierenden Bank prüfen wir die Rechtmäßigkeit der Kredit- und Sicherungsverträge. Wir prüfen insbesondere die Rechtmäßigkeit der in Rechnung gestellten Kreditbearbeitungsgebühren und der Vorfälligkeitsentschädigung. Außerdem beraten wir Sie im Hinblick auf die Wirksamkeit der Widerrufsbelehrung und die Chancen einer Rückabwicklung der Finanzierungsverträge. Auch im Falle einer Umschuldung beraten wir Sie umfassend zu allen juristischen Fragen, insbesondere zu den Kreditkonditionen der neuen Finanzierung und rechtlich möglichen alternativen Regelungen.

Recht der Zwangsversteigerung und Recht der Teilungsversteigerung

Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist ein Zwangsvollstreckungsverfahren, das im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt ist. Über die Zwangsversteigerung hat der Gläubiger die Möglichkeit, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch durch die Verwertung der Substanz zu befriedigen. Eine besondere Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft.
Wir prüfen die Möglichkeiten der Einstellung oder Aufhebung der Zwangsversteigerung oder der Teilungsversteigerung. Hierzu entwickeln wir Strategien zum Erhaltung oder zum Verkauf der Immobilie, verhandeln mit den die Zwangsversteigerung oder Teilungsversteigerung betreibenden Gläubigern und führen außergerichtliche Schuldenbereinigungsverfahren mit allen Gläubigern durch. Zudem prüfen wir, ob die Voraussetzungen für die Anordnung eines gerichtlichen Vollstreckungsschutzes vorliegen. Sollte das Verfahren auf Zwangsversteigerung oder Teilungsversteigerung nicht aufgehoben oder eingestellt werden, vertreten wir Sie während der gesamten Verfahrens vor dem Vollstreckungsgericht.

Zwangsvollstreckungsrecht und Insolvenzrecht

Die Einzelzwangsvollstreckung ist von der Gesamtvollstreckung (Insolvenzverfahren) zu unterscheiden. Bei der Einzelzwangsvollstreckung vollstreckt ein Gläubiger auf Grund eines Vollstreckungstitels und versucht sich dadurch zu befriedigen. Bei der Gesamtvollstreckung wird durch den Insolvenzverwalter das gesamte Vermögen des Schuldners verwertet und nach Abzug der Verfahrenskosten an die Gläubiger verteilt. Dies erfolgt unabhängig davon, ob die Forderung tituliert wurde oder nicht. Zentrale Rechtsgrundlage des Insolvenzrechts ist die Insolvenzordnung, die Unternehmen, Selbständigen und Freiberuflern die Regelinsolvenz und nicht gewerblich tätigen Schuldnern die Verbraucherinsolvenz ermöglicht.
Wir unterstützen Sie bei Ihren Bemühungen, Zwangsvollstreckungen oder Insolvenzverfahren bereits im Vorfeld zu verhindern. Hierzu treten wir sowohl mit den finanzierenden Banken als auch mit neuen Kreditinstituten in Verhandlungen um eine Umschuldung Ihrer Verbindlichkeiten zu erreichen. Sollte sich ein Insolvenzverfahren nicht vermeiden lassen, beraten wir Sie umfassend zu allen Vor- und Nachteilen eines Insolvenzverfahrens und vertreten wir Sie bei Bedarf während des gesamten Verfahrens, bis zur Erteilung der Restschuldbefreiung durch das Insolvenzgericht.

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