Besondere Immobilien­übertragungen und Finanzierungen

Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Anteil seiner Immobilie an ein Unternehmen, das Miteigentümer wird. Es entsteht eine Gemeinschaft nach Bruchteilen (§ 1008 und § 741 BGB). Der Kaufpreis für den Anteil wird ausgezahlt. Weil der Verkauf ein Grundstücks­geschäft ist, wird er notariell beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB), und der Verbraucher soll den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG).

Damit der Verkäufer im ganzen Haus wohnen bleiben kann, bestellt ihm das Unternehmen an dem verkauften Anteil einen Nießbrauch (§ 1030 BGB). Dafür zahlt der Verkäufer ein monatliches Nutzungs­entgelt, dessen Höhe und Anpassung der Vertrag regelt, etwa als Prozentsatz des Anteils­werts. Nach dem Gesetz trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung und die laufenden Lasten des belasteten Anteils (§ 1041, § 1047 BGB); der Vertrag kann ihm auch Instandhaltung und Lasten für das ganze Haus auferlegen, obwohl ihm nur noch ein Teil gehört. Wer die Zahlen über zehn oder fünfzehn Jahre nebeneinanderlegt, sieht, was der Teilverkauf wirklich kostet.

Der Vertrag kann vorsehen, dass das ganze Haus später verkauft wird, etwa nach dem Tod oder auf Wunsch des Eigentümers. Beim Gesamt­verkauf erhält das Unternehmen dann den Wert seines Anteils, und es kann eine Gebühr für die Durchführung vereinbart sein. Zu prüfen ist, wer den Preis bestimmt, ob der Eigentümer seinen Anteil zurückkaufen kann und zu welchen Bedingungen, und was geschieht, wenn das Nutzungs­entgelt einmal nicht gezahlt wird.

Jeder Teilhaber kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB), und bei einem Haus geschieht das durch Teilungs­versteigerung (§ 753 Abs. 1 BGB). Ist ein Anteil mit einem Nießbrauch belastet, kann sein Eigentümer die Aufhebung nur gemeinsam mit dem Nießbraucher verlangen (§ 1066 Abs. 2 BGB). Ein Ausschluss des Aufhebungs­rechts wirkt gegen einen späteren Eigentümer des Anteils nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). Selbst dann kann die Aufhebung aus wichtigem Grund verlangt werden (§ 749 Abs. 2 BGB), ebenso von einem Gläubiger, der den Anteil gepfändet hat, sofern sein Titel nicht bloß vorläufig vollstreckbar ist (§ 751 Satz 2 BGB), und in der Insolvenz eines Teilhabers hat der Ausschluss im Verfahren keine Wirkung (§ 84 Abs. 2 InsO). Der Vertrag und die Eintragungen im Grundbuch müssen diese Fragen deshalb ausdrücklich beantworten.

Die Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister der Länder hat auf die Gefahren hingewiesen: Bei Verzug mit dem Nutzungs­entgelt und bei Insolvenz des Teilkäufers droht der Verlust des Eigenheims (Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister, Beschluss der Herbstkonferenz vom 07.11.2025, TOP I.20 (PDF)). Ein Nießbrauch, der im Grundbuch vor allen Grund­schulden des Unter­nehmens steht, bleibt in einer Versteigerung des Anteils bestehen, wenn aus einem nachrangigen Recht oder wegen einer persönlichen Forderung versteigert wird, weil er dann in das geringste Gebot fällt (§ 52 Abs. 1 ZVG). Wird dagegen wegen rück­ständiger öffentlicher Lasten wie der Grundsteuer oder bei einer Eigentums­wohnung wegen rück­ständigen Hausgelds versteigert, gehen diese Ansprüche den eingetragenen Rechten vor, und der Nießbrauch erlischt (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 und 3, § 52 Abs. 1 ZVG). Steht der Nießbrauch hinter den Grund­schulden, kann er ebenfalls erlöschen. Unabhängig vom Rang kommt es darauf an, was der Vertrag regelt, etwa ob der Nießbrauch bei Rückständen, bei einer Insolvenz des Verkäufers oder bei einer Vollstreckung in seinen eigenen Anteil endet. Wer einen Teilverkauf erwägt, lässt sich deshalb den Rang aller Rechte im Grundbuch zeigen.

Ein eigenes Gesetz für den Teilverkauf gibt es bisher nicht. Der Sachver­ständigenrat für Verbraucherfragen beim Bundes­ministerium der Justiz und für Verbraucher­schutz empfiehlt, den Teilverkauf wie ein Immobiliar-Verbraucher­darlehen zu behandeln, mit Prüfung der Kreditwürdigkeit und Angabe eines effektiven Jahres­zinses (Sachver­ständigenrat für Verbraucherfragen, Policy Brief vom 20.02.2025 (PDF)). Die Bundesregierung prüft diese Empfehlung. Ob der Teilverkauf als Darlehen einzuordnen ist, ist nach ihrer Antwort umstritten und von den Gerichten im Einzelfall zu entscheiden (Deutscher Bundestag, Drucksache 21/907 (PDF), Antworten zu den Fragen 8, 9 und 16). Das Hanseatische Oberlandes­gericht hat für das Vertragsmodell eines Unter­nehmens entschieden, dass kein Verbraucher­darlehen vorliegt, und mehrere Klauseln untersagt (Hanseatisches Oberlandes­gericht, Anerkenntnisteil- und Schluss­urteil vom 20.08.2026, 5 UKl 2/25, nicht rechtskräftig, Revision zugelassen; Bekannt­machung der Klage: Bundesamt für Justiz, Verbands­klage­register, Unterlassungs­klage 143/2025). Solange es kein eigenes Gesetz gibt, kommt es auf den einzelnen Vertrag an, und er lässt sich vor der Unter­schrift prüfen.

Wer zur Gewährung einer Leibrente verpflichtet ist, hat die Rente im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten (§ 759 Abs. 1 BGB). Das Rentenver­sprechen bedarf der Schriftform (§ 761 BGB), bei einem Grundstücks­verkauf ist ohnehin der ganze Vertrag notariell zu beurkunden (§ 311b Abs. 1 BGB). Eine Einmal­zahlung und eine monatliche Rente können kombiniert werden, und es kann vereinbart werden, ob und wie die Rente an die Teuerung angepasst wird; die Grenzen solcher Wert­sicherungs­klauseln regelt das Preisklausel­gesetz (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a PrKG).

Die Rente ist nur so sicher wie der Käufer. Sie kann durch eine Reallast im Grundbuch gesichert werden: Aus dem Grundstück sind dann wiederkehrende Leistungen an den Verkäufer zu entrichten (§ 1105 Abs. 1 BGB). Eine Wert­sicherung kann als Inhalt der Reallast vereinbart werden (§ 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer wegen der rück­ständigen Leistungen die Zwangs­vollstreckung in das Grundstück betreiben; dafür braucht er einen Vollstreckungs­titel, etwa eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangs­vollstreckung in der notariellen Urkunde (§ 1107, § 1147 BGB; § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Wie viel diese Sicherung wert ist, hängt wieder vom Rang ab.

Das Wohnen kann durch ein Wohnungs­recht gesichert werden, das ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird (§ 1093 BGB). Steht es an erster Stelle, gilt es gegenüber jedem späteren Eigentümer, und in einer Zwangs­versteigerung aus einem nachrangigen Recht bleibt es bestehen (§ 52 Abs. 1 ZVG); bei einer Versteigerung wegen öffentlicher Lasten oder rück­ständigen Hausgelds erlischt es dagegen grundsätzlich (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 und 3 ZVG), mit einer Ausnahme beim Hausgeld (§ 52 Abs. 2 Satz 2 Buchst. b ZVG). Zu regeln ist, wer Instandhaltung, Nebenkosten und Grundsteuer trägt und was gilt, wenn der Verkäufer ins Pflegeheim zieht.

Die Höhe einer Leibrente wird nach der statistischen Lebenserwartung berechnet. Daraus folgt eine unbequeme Wahrheit: Wer früh stirbt, hat sein Haus für wenig Geld hergegeben, und wer sehr alt wird, macht für sich ein gutes Geschäft. Ein Verkauf gegen Leibrente ist deshalb auch ein Vertrag über das Risiko der eigenen Lebensdauer. Was für die Erben bleibt, hängt davon ab, wie lange die Rente gezahlt wurde. Das sollte die Familie wissen.

Wer seinen Erben etwas hinterlassen möchte, kann statt der Leibrente eine Zeitrente für eine feste Zahl von Jahren vereinbaren. Stirbt der Verkäufer vorher, erhalten die Erben die restlichen Zahlungen. Möglich ist auch eine Leibrente mit einer vereinbarten Mindestlauf­zeit. Wie die Rente bei der Einkommen­steuer behandelt wird, hängt von der Gestaltung ab und gehört in die Hand einer Steuer­beraterin oder eines Steuer­beraters.

Vor jeder Verrentung lohnt der Vergleich mit anderen Wegen. Ein lebzeitig tilgungs­freies Darlehen, das erst aus dem Nachlass zurückgezahlt wird, lässt das Eigentum beim Eigentümer. Die Justizminister der Länder haben die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucher­schutz gebeten, eine Anpassung der Regeln zur Prüfung der Kreditwürdigkeit zu prüfen, auch auf der Ebene der Europäischen Union, damit Ältere solche Darlehen leichter erhalten (Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister, Beschluss der Herbstkonferenz vom 07.11.2025, TOP I.20 (PDF), Nr. 4). Manchmal ist auch ein Verkauf und der Umzug in eine kleinere Wohnung ein Weg, der mehr Freiheit lässt.

Bei der Rückmiete verkauft der Eigentümer das Haus und schließt zugleich mit dem Käufer einen Mietvertrag. Wird das Haus weiter­verkauft, tritt der neue Eigentümer in den Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Eine Befristung des Miet­vertrags ist bei Wohnraum nur aus den gesetzlichen Gründen zulässig, und der Vermieter muss den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen; sonst gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 BGB). Vereinbart werden kann, dass der Vermieter für eine bestimmte Zeit auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet.

Droht die Zwangs­versteigerung, kann die Rückmiete mit einem Rückkaufs­recht verbunden und als Weg angeboten werden, die Immobilie zu erhalten, auch unter dem Namen Immobilien­rettung. Der Eigentümer verkauft, bezahlt mit dem Kaufpreis Bank und Gläubiger und darf das Haus innerhalb einer Frist zu einem vereinbarten Preis zurückkaufen (§ 456 BGB, § 462 BGB). Liegt der Rückkauf­preis über dem Kaufpreis, kann das wirt­schaftlich einem Darlehen mit dem Haus als Sicherheit ähneln. Der Bundes­gerichtshof hat in einer Entscheidung zum Ankauf und zur Rückvermietung von Kraftfahrzeugen ausgeführt, dass unter Rückkaufs­geschäften im Sinne des Verbots in § 34 Abs. 4 GewO verschleierte Pfandleih­geschäfte zu verstehen sind. Das Verbot hat er in jenem Fall nicht angewendet, weil kein Rückkaufs­recht gewährt war; ob die Verträge aus anderen Gründen nichtig sind, etwa als wucherähnliches Geschäft (§ 138 Abs. 1 BGB), hat er dem Oberlandes­gericht zur Prüfung zurückgegeben (Bundes­gerichtshof, 16.11.2022, VIII ZR 221/21 (PDF), Rn. 29, 30, 40, 61). Das Verbot betrifft nur bewegliche Sachen; zu Immobilien äußert sich die Entscheidung nicht. Besonders wichtig ist der Kaufpreis: Er wird frei vereinbart und kann deutlich unter dem Verkehrs­wert liegen. Gelingt der Rückkauf nicht, kann das Haus zu diesem Preis verloren sein, möglicherweise zu einem niedrigeren als in einer Zwangs­versteigerung. Dort ist der Zuschlag zu versagen, wenn das Meistgebot die Hälfte des Verkehrs­werts nicht erreicht, außer bei bestimmten Geboten eines Gläubigers (§ 85a Abs. 1 und 3 ZVG), und auf Antrag eines Berechtigten, wenn es unter sieben Zehnteln liegt (§ 74a Abs. 1 ZVG). Diese Grenzen gelten nicht mehr, wenn der Zuschlag einmal aus einem dieser Gründe versagt wurde (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG).

Gerät der Käufer in Schwierigkeiten und kommt es zur Zwangs­versteigerung, tritt der Ersteher zwar ebenfalls in den Mietvertrag ein (§ 57 ZVG). Er darf das Miet­verhältnis aber einmal, zum ersten zulässigen Termin, mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 57a ZVG). Er braucht dafür ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 mit § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Der vereinbarte Ausschluss der Eigenbedarfs­kündigung hilft in diesem Fall nicht. Der Bundes­gerichtshof hat entschieden, dass Kündigungs­beschränkungen zwischen dem Mieter und dem früheren Eigentümer dem Sonder­kündigungs­recht des Erstehers nicht entgegen­stehen, wenn der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungs­bedingungen erteilt wird (Bundes­gerichtshof, 15.09.2021, VIII ZR 76/20 (PDF), Leitsatz). Wer sein Haus verkauft und darin bleiben will, sollte das wissen.

Sicherer ist ein dingliches Recht. Ein Wohnungs­recht oder ein Nießbrauch im ersten Rang vor allen Grund­schulden des Käufers bleibt bestehen, wenn aus einem nachrangigen Recht oder wegen einer persönlichen Forderung versteigert wird, weil es bei der Fest­stellung des geringsten Gebots berücksichtigt wird (§ 52 Abs. 1 ZVG). Anders liegt es, wenn wegen rück­ständiger öffentlicher Lasten wie der Grundsteuer oder bei einer Eigentums­wohnung wegen rück­ständigen Hausgelds versteigert wird, denn diese Ansprüche gehen den eingetragenen Rechten vor (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 und 3 ZVG). Bei einer Versteigerung wegen öffentlicher Lasten erlöschen dann beide Rechte. Bei einer Versteigerung wegen Hausgelds erlischt ein Nießbrauch; ein Wohnungs­recht bleibt dort nur bestehen, wenn es auf dem ganzen Grundstück lastet, nicht nur auf der einzelnen Wohnung, und ihm kein anderes eingetragenes Recht vorgeht, aus dem versteigert werden kann (§ 52 Abs. 2 Satz 2 Buchst. b ZVG). Finanziert der Käufer den Kaufpreis, kann seine Bank verlangen, dass dieses Recht im Rang zurücktritt. Tritt es zurück, kann es in einer Versteigerung aus der vorrangigen Grundschuld erlöschen. Ob das hinnehmbar ist, ist eine der zentralen Fragen des Vertrags.

Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Schriftform geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung zulässig (§ 550 BGB). Eine lange Laufzeit und ein Kündigungs­verzicht sind also nur so viel wert, wie die Form gewahrt ist. Ob auch spätere Änderungen die Schriftform wahren müssen, ist im Einzelfall zu prüfen.

Beim Mietkauf zahlt der Interessent zunächst eine erhöhte Miete, die später ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet wird. Verpflichtet sich eine Seite schon jetzt, das Eigentum zu übertragen oder zu erwerben, muss der ganze Vertrag mit allen Abreden zu Miete und Anrechnung notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie binden sich unter Umständen für Jahre an einen Käufer. Sein Anspruch auf das Eigentum kann durch eine Vormerkung gesichert werden (§ 883 BGB), auch für den Fall Ihrer Insolvenz (§ 106 InsO). Solange die Vormerkung eingetragen ist, sind spätere Verfügungen über das Grundstück dem Käufer gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch beeinträchtigen würden (§ 883 Abs. 2 BGB). Was gilt, wenn der Mieter die Raten nicht mehr zahlt oder den Kaufvertrag am Ende nicht erfüllt, und was dann mit den angerechneten Beträgen geschieht, regelt der Vertrag.

Ein entgeltliches Darlehen eines Unter­nehmers an einen Verbraucher, das durch ein Grundpfand­recht oder eine Reallast gesichert ist oder dem Erwerb oder der Erhaltung des Eigentums an einem Grundstück dient, ist ein Immobiliar-Verbraucher­darlehens­vertrag (§ 491 Abs. 3 BGB). Dem Darlehens­nehmer steht ein Widerrufs­recht zu (§ 495 Abs. 1 BGB). Die Frist von vierzehn Tagen beginnt nicht, bevor er die Vertragsurkunde oder eine Abschrift erhalten hat; fehlen darin die Pflicht­angaben zum Widerrufs­recht, beginnt sie erst mit deren Nachholung und beträgt dann einen Monat. Das Widerrufs­recht erlischt spätestens zwölf Monate und vierzehn Tage nach Vertragsschluss oder, wenn die Urkunde erst später zur Verfügung gestellt wurde, nach diesem Zeitpunkt (§ 355 Abs. 2, § 356b Abs. 1 und 2 BGB). Bei Darlehens­verträgen, die notariell zu beurkunden sind, besteht kein Widerrufs­recht, wenn die Notarin oder der Notar bestätigt, dass die Rechte des Darlehens­nehmers gewahrt sind; dann ist ihm vor Vertragsschluss eine Bedenkzeit von mindestens sieben Tagen einzuräumen (§ 495 Abs. 2 Nr. 2 BGB, § 495 Abs. 3 BGB).

Ist das Immobiliar-Verbraucher­darlehen in Teil­zahlungen zu tilgen, kann die Bank es wegen Zahlungs­verzugs nur kündigen, wenn der Darlehens­nehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Raten ganz oder teilweise und mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags in Verzug ist und eine Frist von zwei Wochen zur Zahlung mit Androhung der Gesamt­fällig­stellung erfolglos verstrichen ist (§ 498 Abs. 1 und 2 BGB). Die Bank soll spätestens mit der Frist­setzung ein Gespräch über eine einverständliche Regelung anbieten (§ 498 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dieses Gespräch sollte man annehmen, und zwar gut vorbereitet. Der Verzugszins beträgt 2,5 Prozent­punkte über dem Basis­zinssatz (§ 497 Abs. 4 BGB).

Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins kann der Darlehens­nehmer in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem voll­ständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wird nach dem Empfang eine neue Verein­barung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzins getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Verein­barung an die Stelle des Empfangs (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden (§ 489 Abs. 4 BGB). Eine Vorfälligkeits­entschädigung fällt dann nicht an. Die Kündigung gilt aber als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach ihrem Wirksamwerden zurückgezahlt wird (§ 489 Abs. 3 BGB). Wer ein Darlehen mit fünfzehn oder zwanzig Jahren Zinsbindung hat, sollte deshalb das maßgebliche Datum kennen und die Rückzahlung vor der Kündigung planen.

Innerhalb der Zinsbindung darf der Darlehens­nehmer ein Immobiliar-Verbraucher­darlehen nur vorzeitig zurückzahlen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Als berechtigtes Interesse nennt das Gesetz an anderer Stelle insbesondere den Wunsch, die beliehene Immobilie anderweitig zu verwerten, also etwa zu verkaufen (§ 490 Abs. 2 Satz 2 BGB); diese Vorschrift selbst findet seit dem 19.05.2026 keine Anwendung, wenn die Voraus­setzungen der vorzeitigen Rückzahlung vorliegen (§ 500 Abs. 2 Satz 3 BGB). Er schuldet dann eine angemessene Vorfälligkeits­entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden der Bank (§ 502 Abs. 1 BGB). Ihre Berechnung lässt sich prüfen.

Der Anspruch auf Vorfälligkeits­entschädigung ist ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, das Kündigungs­recht des Darlehens­nehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeits­entschädigung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Kündigt die Bank wegen Zahlungs­verzugs, ist zu prüfen, ob sie neben den Verzugs­zinsen überhaupt eine Vorfälligkeits­entschädigung verlangen kann. Für Verträge nach dem bis zum 10.06.2010 geltenden Recht hat der Bundes­gerichtshof das verneint (Bundes­gerichtshof, 19.01.2016, XI ZR 103/15 (PDF), Leitsatz). Für Verträge nach heutigem Recht hat der Bundes­gerichtshof in dieser Entscheidung nichts entschieden.

Die Grundschuld, die das Darlehen sichert, bleibt im Grundbuch, auch wenn das Darlehen getilgt ist. Aus dem Sicherungs­vertrag hat der Eigentümer dann einen Anspruch auf Rückgewähr, also auf Löschung, Abtretung oder Verzicht. Einreden aus dem Sicherungs­vertrag kann der Eigentümer auch jedem neuen Inhaber der Grundschuld entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB). Das Kapital der Grundschuld wird erst nach Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten fällig, und davon darf bei einer Sicherungs­grund­schuld nicht abgewichen werden (§ 1193 BGB). Wer verkaufen oder umschulden will, sollte wissen, welche Forderungen die Grundschuld nach dem Sicherungs­vertrag sichert.