Kann ein Rückmietkauf zur Immobilien­rettung ein verdeckter Kredit sein?

Wenn die Bank das Darlehen gekündigt hat und die Zwangsversteigerung droht, suchen Eigentümer nach einem Ausweg. Dabei können sie auf Angebote stoßen, die Wege aufzeigen wollen, die Immobilie zu erhalten, auch Immobilienrettung genannt. Der drohende Verlust des eigenen Hauses bedeutet mehr als den Verlust von Geld. Er kann den Verlust von Lebensgrundlage und Heimat bedeuten. Gerade deshalb lohnt es sich, jedes Angebot in Ruhe zu prüfen, bevor es unterschrieben wird.

Ein Modell ist der Rückmietkauf, auch Rückmietverkauf oder Sale-and-lease-back genannt. Der Eigentümer verkauft sein Haus, zum Beispiel an einen Investor. Mit dem Kaufpreis können die Bank und andere Gläubiger bezahlt werden, sodass die Versteigerung möglicherweise nicht mehr nötig ist. Zugleich mietet der frühere Eigentümer das Haus zurück und wohnt weiter darin. Dazu kann ein Recht gehören, das Haus innerhalb einer Frist zu einem vereinbarten Preis zurückzukaufen.

Dieser Beitrag behandelt nur diese Form. Das gewerbliche Sale-and-lease-back, bei dem Unternehmen ihre Betriebsgebäude verkaufen und zurückmieten, folgt eigenen Regeln. Hier geht es um Menschen, die ihr Zuhause behalten wollen.

Rechtlich kann das Rückkaufsrecht als Wiederkaufsrecht vereinbart sein. Der Verkäufer behält sich im Kaufvertrag vor, das Haus zurückzukaufen. Der Wiederkauf kommt zustande, wenn er gegenüber dem Käufer erklärt, das Recht auszuüben; diese Erklärung braucht nicht die notarielle Form des Kaufvertrags. Der ursprüngliche Kaufpreis gilt nur im Zweifel auch für den Rückkauf.¹ Die Parteien können also einen anderen, auch einen höheren Rückkaufpreis vereinbaren. Wie hoch er ist, steht im einzelnen Vertrag.

Ist im Vertrag keine Frist bestimmt, kann das Wiederkaufsrecht bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von 30 Jahren nach der Vereinbarung ausgeübt werden. Ist eine Frist bestimmt, tritt sie an die Stelle dieser gesetzlichen Frist.² Die Frist kann deutlich kürzer sein. In einem Fall des Oberlandesgerichts Bamberg betrug sie 18 Monate.³ Gesichert werden kann das Recht durch eine Vormerkung im Grundbuch.⁴ Ohne sie wirkt das Rückkaufsrecht nur gegenüber dem Käufer: Verkauft er das Haus weiter, lässt sich der Rückkauf gegenüber dem neuen Eigentümer nicht durchsetzen, und Belastungen, die er eintragen lässt, bleiben wirksam. Nach dem Gesetz muss der Käufer sie beim Wiederkauf zwar beseitigen, doch das ist nur ein Anspruch gegen ihn.⁵ Auch in seiner Insolvenz schützt erst die Vormerkung.⁶

Für den Verkäufer stellt sich vor allem eine Frage: Woher soll das Geld für den Rückkauf kommen? Wenn heute keine Bank finanziert, muss sich bis zum Ende der Frist etwas ändern, damit es dann eine tut.

Beim Rückmietkauf wird der Kaufpreis frei vereinbart. Er kann deutlich unter dem Verkehrswert liegen, etwa weil der Käufer das Rückkaufsrecht und die Rückmiete in den Preis einrechnet oder weil der Eigentümer unter Zeitdruck verhandelt. Solange der Rückkauf gelingt, fällt ein niedriger Kaufpreis weniger ins Gewicht. Gelingt er nicht, bleibt es dabei: Das Haus ist dann zu diesem Preis verkauft, und der Unterschied zum Verkehrswert verbleibt beim Käufer. Darin kann der eigentliche Schaden für den früheren Eigentümer liegen.

Ein Vergleich mit der Zwangsversteigerung zeigt, warum das wichtig ist. Dort setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen.⁷ Der Zuschlag ist zu versagen, wenn das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Verkehrswerts nicht erreicht. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Gläubiger bietet, der selbst aus dem Grundstück befriedigt werden soll, und sein Gebot zusammen mit dem Betrag, mit dem er bei der Verteilung ausfallen würde, die Hälfte erreicht. Auf Antrag eines Berechtigten kann der Zuschlag versagt werden, wenn das Meistgebot unter sieben Zehnteln bleibt.⁸ Ist der Zuschlag einmal aus einem dieser Gründe versagt worden, gelten die Grenzen im neuen Termin nicht mehr.⁹ Für einen Verkauf an einen Investor gibt es keine solche gesetzliche Untergrenze. Ein Kaufpreis, der unter dem liegt, was eine Versteigerung voraussichtlich erbracht hätte, ist deshalb möglich.

Der Fall des Oberlandesgerichts Bamberg macht die Größenordnung sichtbar. Vereinbart wurde ein Kaufpreis von 269.000 Euro. Zunächst sollte er nur 150.000 Euro betragen, doch die Rechtsanwältin der Verkäufer hatte Bedenken, die Grenze von 50 Prozent zu unterschreiten. Ein von der Verkäuferin herangezogener Fachmann schätzte den Wert auf 582.000 Euro, die Verkäuferin selbst nannte 750.000 Euro. Den tatsächlichen Wert musste das Gericht nicht abschließend klären.¹⁰ Wer vor einer solchen Entscheidung steht, kennt deshalb am besten zuerst den Wert seines Hauses, belegt durch ein Gutachten.

Wirtschaftlich betrachtet kann ein Rückmietkauf einem Darlehen mit dem Haus als Sicherheit ähneln. Der Eigentümer erhält den Kaufpreis. Liegt der Rückkaufpreis darüber, bezahlt er beim Rückkauf diesen Unterschied und daneben die Miete. Ob das Geschäft rechtlich als Darlehen zu behandeln ist, hängt von der Gestaltung im Einzelfall ab.

Der Gedanke ist nicht neu. In einer Entscheidung zum Ankauf von Kraftfahrzeugen mit anschließender Vermietung an den Verkäufer hat der Bundesgerichtshof dargelegt, dass nach der früheren Gewerbeordnung die Zahlung des Kaufpreises als Hingabe eines Darlehens galt und der Unterschied zum verabredeten Rückkaufpreis als Vergütung dafür. Unter Rückkaufsgeschäften seien daher verschleierte Pfandleihgeschäfte zu verstehen.¹¹ Zu Immobilien äußert sich die Entscheidung nicht.

Die Gewerbeordnung verbietet den gewerbsmäßigen Ankauf mit Gewährung des Rückkaufsrechts, und zwar ausdrücklich für bewegliche Sachen.¹² Für Grundstücke enthält die Vorschrift kein solches Verbot. Auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht äußert sich in ihrem Merkblatt zum Rückkaufhandel nur zu beweglichen Sachen. Sie ordnet dort Modelle als Kreditgeschäft ein, bei denen der Verkäufer einem gewerblichen Käufer eine bewegliche Sache überträgt und sie gegen Rückzahlung des Kaufpreises und eine weitere, über einen Nutzungsersatz hinausgehende Leistung zurückerwerben kann.¹³ Wer gewerbsmäßig Kreditgeschäfte betreibt, braucht nach dem Gesetz eine Erlaubnis der Bundesanstalt.¹⁴ Ob ein bestimmtes Modell mit Immobilien darunter fällt, kann nur im Einzelfall beurteilt werden. In Zweifelsfällen entscheidet die Bundesanstalt, dass ein Unternehmen den Vorschriften des Kreditwesengesetzes unterliegt; ihre Entscheidungen binden die Verwaltungsbehörden.¹⁵

Für den verwandten Teilverkauf hat die Bundesregierung erklärt, die Frage, ob er als Verbraucherdarlehen einzuordnen ist, bleibe der Entscheidung der Zivilgerichte im Einzelfall vorbehalten.¹⁶ Das Verbraucherdarlehensrecht gilt nach dem Gesetz auch dann, wenn es durch eine andere Gestaltung umgangen wird.¹⁷ Ob ein Rückmietkauf eine solche Umgehung sein kann, hängt von der Gestaltung des einzelnen Vertrags ab.

Ein Vertrag, der gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. Nach dem Gesetz gilt das insbesondere, wenn jemand die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen ausbeutet und sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu dieser Leistung stehen.¹⁸ Eine drohende Versteigerung kann eine Zwangslage sein. Daraus allein folgt aber noch keine Nichtigkeit.

Ein besonders grobes Missverhältnis erlaubt nach der Rechtsprechung den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten, ohne dass weitere Umstände hinzukommen müssen. Bei Grundstücken liegt es nach dem Bundesgerichtshof grundsätzlich erst vor, wenn der Wert der einen Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der anderen. Der Leitsatz nennt die Überschreitung wie die Unterschreitung des Verkehrswerts. Entschieden hat der Bundesgerichtshof den Fall eines Käufers, der für eine Eigentumswohnung deutlich mehr als ihren Wert bezahlt hatte.¹⁹ Für einen Verkauf unter Wert heißt das: Der Verkehrswert ist knapp doppelt so hoch wie der Kaufpreis. Bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro wäre das ein Kaufpreis von rund 210.000 Euro oder weniger.

Wie hoch die Hürden sein können, zeigt ein Fall des Oberlandesgerichts Bamberg. Ein Ehepaar, gegen das ein Zwangsversteigerungsverfahren lief, verkaufte sein Haus an eine Gesellschaft. Vereinbart wurde ein Rückkaufsrecht für 18 Monate, gesichert durch eine befristete Vormerkung. Später verlangte die Verkäuferin die Rückübertragung, weil der Vertrag sittenwidrig sei. Die Klage blieb ohne Erfolg. Nach Auffassung des Gerichts hätte die Käuferin das mit der Vormerkung belastete Grundstück voraussichtlich nur zu einem niedrigeren Preis weiterverkaufen können. Zudem sah das Gericht die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung als erschüttert, ja sogar als widerlegt an: Beide Seiten hatten auf das Wertgutachten aus der Versteigerung vertraut, die Eheleute kannten das Missverhältnis und hatten den niedrigen Preis bewusst gewählt, um den Rückkauf günstig zu halten, sie waren vorher umfassend anwaltlich beraten worden, und die Käuferin hatte mit der sofortigen Zahlung des Kaufpreises ein Risiko übernommen.²⁰

Ob ein Vertrag später als nichtig angesehen wird, lässt sich im Voraus kaum sicher sagen. Deshalb gehört die Prüfung vor den Notartermin.

Ein Verkauf in der Krise kann unter Umständen von Gläubigern angefochten werden. Anfechtbar sind nach dem Gesetz etwa Rechtshandlungen, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor der Anfechtung mit dem Vorsatz vorgenommen hat, seine Gläubiger zu benachteiligen, wenn der andere Teil diesen Vorsatz kannte.²¹ Besonders geregelt sind entgeltliche Verträge mit nahestehenden Personen, etwa Angehörigen, durch die die Gläubiger unmittelbar benachteiligt werden. Sie sind anfechtbar, wenn sie in den letzten zwei Jahren vor der Anfechtung geschlossen wurden, es sei denn, der andere Teil kannte den Vorsatz des Schuldners, die Gläubiger zu benachteiligen, nicht.²² In einem Insolvenzverfahren gelten ähnliche Regeln für den Insolvenzverwalter.²³

Strafbar macht sich, wer bei einer drohenden Zwangsvollstreckung in der Absicht, die Befriedigung des Gläubigers zu vereiteln, Vermögen veräußert oder beiseite schafft.²⁴ Ein Verkauf zum angemessenen Preis, mit dem die Gläubiger bezahlt werden, ist etwas anderes als ein Verkauf, der das Haus dem Zugriff der Gläubiger entziehen soll. Für Laien kann die Grenze schwer zu erkennen sein. Fehlt die Einsicht, Unrecht zu tun, handelt nach dem Gesetz nur ohne Schuld, wer diesen Irrtum nicht vermeiden konnte; bei einem vermeidbaren Irrtum kann die Strafe gemildert werden.²⁵ Deshalb lohnt eine unabhängige rechtliche Prüfung vorher.

Und wenn der Käufer selbst in Schwierigkeiten gerät? Dann kann das Haus möglicherweise bei ihm versteigert werden. Was das für den Mietvertrag bedeuten kann, beschreibt der Beitrag über den Verkauf mit Rückmiete.

Ein Rückmietkauf kann im Einzelfall ein Weg sein, Zeit zu gewinnen. Damit die Entscheidung auf einer sicheren Grundlage steht, sollten einige Fragen vorher beantwortet sein. Was ist das Haus wert, belegt durch das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen? Wie hoch ist der Rückkaufpreis, und was kostet das Modell insgesamt, Miete und Aufschlag zusammengerechnet, im Vergleich zu einem Darlehen? Wie lang ist die Frist, und wie soll der Rückkauf finanziert werden?

Schon vor dem Notartermin können erhebliche Kosten entstehen. Die Notarkosten schuldet, wer dem Notar den Auftrag erteilt hat.²⁶ Wird der Vertrag nicht beurkundet, nachdem der Notar seinen Entwurf versandt hat, sieht das Gesetz bei einem Kaufvertrag eine Gebühr von 0,5 bis 2,0 vor. Für einen vollständig erstellten Entwurf ist danach die Höchstgebühr zu erheben, also derselbe Satz wie für die Beurkundung selbst.²⁷ Vereinbarungen über die Höhe der Notarkosten sind unwirksam.²⁸ Wer einen Entwurf in Auftrag gibt, muss deshalb mit diesen Kosten rechnen, auch wenn er am Ende nicht unterschreibt. Wer sich zunächst nur informieren möchte, erteilt dem Notar keinen Auftrag und gibt auch niemandem eine Vollmacht dafür. Übernimmt der Käufer die Kosten gegenüber dem Notar, haftet er dem Notar ebenfalls. Der Verkäufer, der den Auftrag erteilt hat, bleibt aber daneben Kostenschuldner, denn mehrere Kostenschuldner haften als Gesamtschuldner.²⁹ Eine Zusage des Käufers nur gegenüber dem Verkäufer wirkt allein zwischen den beiden; gegenüber dem Notar ändert sie nichts.

Wurde auch berücksichtigt, dass möglicherweise sowohl für den Verkauf als auch für den späteren Rückkauf jeweils Grunderwerbsteuer anfallen kann? Der Kaufvertrag unterliegt der Steuer, und Steuerschuldner sind regelmäßig beide Vertragsteile, auch wenn im Vertrag der Käufer die Steuer übernimmt.³⁰ Erwirbt der Verkäufer das Haus zurück, wird die Steuer auf Antrag für den Rückerwerb und für den vorausgegangenen Verkauf nicht festgesetzt oder aufgehoben, wenn der Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet. Innerhalb dieser Frist müssen auch die Auflassung erklärt und die Eintragung im Grundbuch beantragt sein.³¹ Erfolgt der Rückkauf später, kann die Steuer deshalb zweimal anfallen. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, lässt sich mit dem Finanzamt oder einem Steuerberater klären.

Ob für ein solches Modell mit Immobilien eine Erlaubnis nach dem Kreditwesengesetz nötig ist, lässt sich nicht allgemein beantworten. Darauf sollte sich deshalb niemand verlassen, weder in die eine noch in die andere Richtung. Den Ausschlag gibt der Vertrag selbst: Kaufpreis, Rückkaufpreis, Miete, Frist und die Sicherung im Grundbuch. Und schließlich: Gibt es andere Wege, die Immobilie zu erhalten, etwa eine Einstellung der Versteigerung, eine Einigung mit der Bank oder einen geordneten Verkauf? Diese Wege beschreibt der Beitrag über das Aufhalten einer Zwangsversteigerung.

Wenn Ihnen ein Angebot zur Immobilienrettung vorliegt, helfen diese Schritte.

1. Erst prüfen: Kein Auftrag an den Notar, kein Vorvertrag, keine Vollmacht, bevor alles geprüft ist.
2. Wert feststellen: Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen.
3. Kosten rechnen: Rückkaufpreis, Miete und Frist zusammen betrachten.
4. Wege vergleichen: Einstellung, Einigung mit der Bank, geordneter Verkauf.
5. Vertrag prüfen lassen: Kaufvertrag, Mietvertrag und Rückkaufsrecht vor dem Notartermin.